物业服务合同纠纷案件中的几个实务问题.pdfVIP

物业服务合同纠纷案件中的几个实务问题 朱艳 摘要在大量社会成员从4单住人”转变为‘牡会』?的时代背景下，在政府和分散的“社会人?之间，原有的单位组织管理 网络被弱化，新的社区管理网络尚未完全建立，物业服务作为社区管理的重要力量，正发挥着越来越重要的作用．但作为 房地产市场催生下的“新生儿”，物业服务尚处于蹒跚学步阶段，加上相关法律法规的不健全，导致物业服务纠纷日益增多． 关键词物业服务物业费主体资格 作者简介：朱艳，浙江省杭州市余杭区人民法院。 中圉分类号：D923．6 文献标识码：A 一、概述 角度来看，对这种妨害其他区分所有权人利益的行为应由所有权 近年来，随着我国住房制度改革的不断深化，特别是《物权 人主张权利，但从实际现状看，当发生这样一些个别业主实施妨 法》旅行以来，物业服务合同纠纷案件在法院审理案件数量所占 害行为侵害其他业主共同部分所有权时，其他业主往往漠然视 比重不断增加。面对日益增多的这种新类型纠纷，主要成因可以 之，很少有业主或是业主委员会挺身而出去处理，要求其他业主 概括为以下几个方面：(1)物业服务不到位，收费与服务不对等。 亲力亲为地去制止妨害、侵害行为也并不现实，业主一般都倾向 部分服务内容的缺失导致业主对物业公司产生不满，如房屋质量 于将此类纠纷交由物业服务企业去处理。因此该解释赋予物业 存在瑕疵、小区停车位未得到保障以及治安管理、绿化维护不够 服务企业作为原告的主体资格，事实上也是赋予物业服务企业代 规范等，因此业主往往就以物业公司管理不善、服务不周、收费 为诉讼的权利。笔者认为这一条文的明确，有助于物业服务企业 标准过高等名义拒绝缴纳本应缴纳的费用，而物业公司则巧立名 更好的进行物业服务，维护全体业主的权益。 目多收费、少服务、质价不符．甚至以停电停水等不正当手段对业 (二)业主委员会的主体资格 主进行强制管理。(2)少数业主将自身权利扩大化，任意破坏小 当业主的共同利益遭受物业服务公司侵害时，谁有权提起诉 区管理秩序。部分业主过于强调自身意愿，一旦不满足就拒缴一 讼主张权利?根据《物业服务解释》第二条的规定，当物业服务企 切费用，甚至串联、煽动其他业主集体对抗物业公司。同时也有 业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订 少数业主装修时或按照自己的需要、喜好对房屋内外的结构进行 的委托合同时或物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业 改造，或超出了美化内外部环境的范畴，往往虽经物业服务人员 主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条 劝阻却不予以整改，从而引发纠纷。(3)业主委员会、业主大会及 款时，业主委员会或业主请求确认合同或者合同相关条款无效 社区的职能未得到充分发挥。一些物业公司对小区进行物业服 的，人民法院应予支持。这一条款就明确了某些特殊情形下业主 务是基于业主委员会的委托，而欠缴物业费的业主普遍对业主委 委员会享有提起诉讼的原告主体资格。但在实际的案件处理中 员会的具体情况不知晓，甚至对其性质产生怀疑，造成双方之间 仅仅赋予业主委员会某些特殊情形下的诉讼主体资格并不能起 缺乏信任，一旦发生物业服务纠纷时，业主委员会也未能起到居 到全面有效保护全体业主合法权益的目的，应赋予业主委员会较 中调停的作用。o在处理这类案件时，一方面所涉及的法律关系 为宽泛的原告诉讼主体资格，同时考虑到权利义务的对等性及业 比较复杂、社会敏感度高、矛盾易激化，且案件带有群体性特征导 主委员会的职权范围，业主委员会可以作为被告应诉。笔者认 致处理难度较大：另一方面法官对此类新兴案件较为陌生，加之 为，一方面，只要在物业服务活动中，为维护全体业主共同权益的 法律法规的不健全，使审判时缺少明确的条文规范，造成司法实 需要，业主委员会经过业主大会授权可以以自己的名义提起诉 践中的诸多困难。笔者就物业服务合同纠纷审判实务中遇到的 讼。但需要注意的是，当业主和业主委员会都有权提起诉讼的情 一些问题做如下探讨。 形下，要避免业主委员会和业主就相同问题重复起诉。另一方 二、物业服务合同纠纷中的诉讼主体问题 面，根据合同的相对性原则，作为大多数的物业服务合同的签订 (一)物业服务