物业服务合同探微.pdfVIP

00 中华女子学院学报 Oct．2009 2 9年10月 JournalofChinaWomen’s 第21卷第5期 University V01．21，No．5 物业服务合同探微 邢国威 (中华女子学院社会与法学院社会工作系，北京100101) 摘要：物业服务既是专业性、技术性服务行为，又是处理业主事务行为。物业服务合同为要式合同。 对物业服务合同的随意解除行为须适当限制。物业服务合同从性质上是一种商事委托，属于委托合同。 对无书面物业服务合同时的物业服务，可确认为合同关系、侵权行为和无因管理等法律关系或法律事 实。 关键词-物业服务合同；委托合同；合同关系；无因管理 中圈分类号：D923．6 文献标识码：A 文章编号：1007—3698(2009}05—0124—05 委托合同未加区分。传统上的委托合同仅是指民 一、物业服务合同的委托合同性质分析 事委托合同，最早主要是指受托为不在场的残障朋 长期以来，对物业服务合同是否属于委托合同 友处理事务日](呦)，事务往往是一件事，时间比较 存在较多争议。反对观点主要集中在三个方面：其 短，委托人若不委托处理就不得不亲自为之。委托 一，物业服务合同的标的包括专业化、技术化的服 合同的缔结，从委托方看是基于对受托方既有的甚 务而不是处理事务的内容；其二，物业服务合同不 至是先天具有的人品及办事能力的信任，从受托方 能随时解除，而委托合同可以随时解除；其三，物业 看是基于对委托方的帮助和友谊。【4】因此，收取报 服务合同需书面形式，是要式合同，而委托合同为 酬不符合本意。 不要式合同。…笔者认为，以上三点反对意见反映 随着商品经济的不断发展，委托合同的适用范 出学者对委托合同和物业服务合同的特征认识上 围不再局限于民事事务的委托，而扩展至商事事务 的不足，物业服务合同仍，泣属于委托合同。 的委托。商事委托就其本质来说，是一种受托方以 (一)委托合同有关特征探讨 其知识、技能、商誉、劳务等无形产品进行交易的商 《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同品交易行为。事务已经超出日常生活事务范围，包 法》)第三百九十六条规定了委托合同的特征性概 括了专业性、技术性的商业事务，如工程监理事务。 念：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处 2、委托合同之“不要式合同” 理委托人事务的合同”。传统理论同时认为，委托 作为委托合同的基础，人品和友谊的信任关系 合同的法律特征包括四个方面：第一、委托合同是 具有一定的主观性。在一方当事人对对方当事人 建立在委托入与受托人相互信任基自出上的；第二、 的信任有所动摇时，应不问有无确凿的理由，而允 委托合同的标的是处理委托事务行为；第三、委托 许委托人或者受托人随时解除合同。否则，即便勉 合同可以是有偿的，也可以是无偿的；第四、委托合 强维持双方的关系，也可能招致不良后果，影响委 同为诺成合同、不要式合同、双务合同。【2](嗍’以下托合同订立目的的实现of2](嘲’显然，这种信任基 就反对观点所涉特征进一步探讨。 础的存在下，合同不一定需要书面的形式。 l、委托合同之“事务” 商事委托与民事委托相比，合同双方当事人的 在我国，基于民商合一，民事委托合同和商事 相互信任的内涵已悄然变化。商事委托的信任基 收稿日期：2009—08一10 作者简介：邢国威，男，中华女子学院社会与法学院社会：I二作系讲师，主要研究方向为房地产法。 第5期 邢国威：物业服务合同探微