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物业服务合同的违约责任研究 I刘文清 l(广东工程职业技术学院，广东广州510520) 摘要：物业服务合同是物业管理制度的核心内容，随着物业管理事业的蓬勃发展，物业服务合同纠 纷的数量也大大增加，特别是因物业服务的标准不一，合同的违约责任不明等问题造成业主与物业公 司的矛盾激化，影响了物业管理服务行业的发展。为减少纠纷，利于司法审判，迫切需要对我国的物 业服务合同立法进行完善，迸一步在合同中明确双方当事人的权利义务及违约责任。 关键词：物业服务合同；权利义务；违约责任 中图分类号：D923．3 文献标识码：A 文章编号：1008—2506(2008)04-0094—04 一、物业服务合同的权力来源 物业服务合同是、{k主委员会代表全体业主与物业管理公司之问订立的，由物业管 理公司分小区物业进行管理，为业主提供物、№服务，、Jk主向其支付相应费用的协议。一 般认为，物业服务公司的权力基础是建筑物区分所有权。建筑物区分所有权按照通说 是指区分所有人对建筑物专有部分的专有权、对公共部分所享有的共有权及基于共同 事务产牛的成员权。其中，专有权是指权利人享有的以区分所有建筑物的独立建筑窄 问为标的物的专有所有权；共有权是以区分所有建筑物的共用部分为标的物，全体业主 共同享有的不可分割的共同共有权；成员权也叫管理权，是区分所有建筑物的业主作为 整栋建筑物所有人幽体成员之一所享有的权利。在建筑物区分所有权的i项权利中， 成员权是物业服务管理的权利来源基础。 成员权基于业主的团体性而产生。一栋建筑物的全体业主组成一个团体，尽管这 个团体不具有法人资格，但每个业主都是该团体的一个成员，整体享有共同的权利，管 理公用设施及其他事务，享有成员权。成员权与专有权、共有权柏并列，三个权利相互 依存，成员权随着专有部分的转移而转移给新业主，因此成员权是永远存续的。 依照《物权法》第75条规定，区分所有建筑物的管理组织分为f|}Ii个层次，一为业主 大会，二为业主委员会。业主大会足区分所有权建筑物管理的最高权力机构；业主委员 会是其执行机构，不具有法人资格，但可认定为其他组织，具有一定的行为能力和诉讼 行为能力¨]。业主大会或业主委员会基于成员权可以聘任物业管理机构对建筑物进行 管理，物业单位是受、Ip主大会及其委员会委托执行管理建筑物事务的单位。因此，物业 服务企业对小区的管理权米源于所有、№主的授权，物业服务合同的权利来源就是全体 业主的成员权。 二、物业服务合同的违约责任 (一)物业服务合同的违约诉讼主体 一般来说，民事法律关系中的合同双方中享有权利、承担义务的自然人、法人或其 他组织都是合同的主体12j。在物业服务合同的订立过程中，涉及业主、业主大会、业主 ■收稿日期：2008一07-18 ■作者简介：刘文清(1966一)，女，江西樟树市人，广东工程职业技术学院党委书记，法学博士。 委员会、房地产开发商、物业公司等多个主体，而 5．受委托的其他物、世服务公司。在物、Ip服务 《物、Ik管理条例》虽未明确业主大会、业主委员会和 实践中，小区物、№服务企业通常会将特定的专项 物、Ik使用人等的法律性质和地位，却规定了、世主大 服务物业经营管理权转委托给具有相应资格或专 会和业主委员会的职责，这就使得物、Ik服务合同主 业技能的其他物业公司。若这种转委托足经过业 体问题存在争议，造成物业服务合同的违约责任承 主大会同意的，则针对该专项服务产生的违约纠 担者难以确立的局面。