物业服务合同纠纷案件审理中的难点问题探析——以浙江省永嘉法院为研究样本.pdfVIP

物业服务合同纠纷案件审理中的难点问题探析 ～——以浙江省永嘉法院为研究样本 徐锵波陈海鸥叶晓盛 摘要物业服务合同案件类型较为新颖，相应的法律法规相对滞后，导致法院在审理该类案件时遇见困难较多，本文将 对当前基层法院遇见的物业服务合同纠纷案件进行吾4析，并提出相应的对策。 关键词物业服务审理难点业主委员会 作者简介：徐锵波、陈海欧，浙江省永嘉县人民法院代理审判员；叶晓盛，浙江省永嘉县人民法院司法警察。 中图分类号：D925 文献标识码：A 改革开发以来，随着房地产市场的高速发展，住宅形式逐渐 纠纷的必须解决的首要问题。通过对过往审理的案件进行梳理 呈现小区化，物业公司随之产生，并趋于行业化，因该行业产生时 和分析，笔者认为，当前的审理过程中主要遇到的难点问题包括 间较短，在提供物业服务的过程中，不可避免的产生了一系列问 以下几方面： 题，其中尤以物业公司与业主之间的矛盾纠纷最为突出，大量的 (一)应诉材料送达困难 物业服务合同纠纷涌入法院。该类型纠纷较为新颖，相应法律法 有一句人所共知的法律格言：“正义不仅应得到实现，而且要 规不够健全，加之相关政策又明显滞后，法官在审理过程中面临 以人们看得见的方式加以实现”。用最通俗的语言解释，这句格 诸多难题。本报告以浙江省永嘉县人民法院2008年以来审理的言的意思是说，案件不仅要判的正确、公正，并完全符合实体法的 106起物业服务合同纠纷为基础，对法院审理物业服务合同过程规定和精神，而且还应当使人感受到判决过程的公平性和合理 中出现的难点问题进行梳理和分析，并提出相应的意见及建议。 性。这就要求法官在审理案件的过程中不仅要做到实体公正，更 一、法庭受理物业服务合同纠纷现状 应重视程序合法、公正，而应诉材料的送达则是确保程序公正的 最重要的环节。 从2008年起。永嘉法院共受理涉及物业纠纷案件106件，包 括物业管理纠纷10件、物业服务合同纠纷96件，涉案标的总额 当前的实务中，大多数的物业服务合同纠纷均是物业服务人 以批案的形式将业主诉至法院要求支付物业管理服务费，由于涉 仅为357174元。所有案件均为物业公司起诉业主要求支付物业 费，其中仅有l起案件由业主提出反诉要求物业公司赔偿未履行 及业主人数众多，法庭在送达应诉材料时遇到诸多困难。瓯北法 义务造成的经济损失。 庭受理的106件案件，采取法院专递邮寄送达13件；法院工作人 在该106起纠纷审理过程中，适用简易程序审理78件，其余员直接上门送达或通知当事人白取送达55件：留置送达lO件： 28件案件均因被告无法直接送达应诉材料而需公告送达转为普 公告送达28件。分布比列详见图表： 通程序审理。结案方式中以双方调解结案57件，原告撤诉结案 28件，1件因双方已约定仲裁而由法庭裁定驳回原告起诉，以判 决方式结案20件，无一提起上诉，申请法院强制执行14件。而 唯一一起业主提出反诉的案件以双方达成调解协议，业主撤回反 诉告终。 详见图表： 圜 造成送达难问题主要原因包括几方面：(1)邮局及法院工作 i； 人员一般在白天寄送邮件或直接上门送达，而部分业主白天外出 工作，家中无人：(2)法院工作人员上门送达时，当事人故意避而 二、审理过程中存在的难点问题 不见；(3)部分房屋空置或出租给他人居住，无法联系到产权人； 由于物业服务合同纠纷涉及“民生”问题，且存在标的小、数 (4)双方矛盾突出，业主拒收法院材料：(5)送达工作量大，法庭人 量多、双方矛盾突出、业主文化水平各异、容易引起群体性效应等 手不足。 特点，导致案件程序及实体处理方面均面临诸多问题，若法院处 针对送达难问题，笔者认为可以从以下几点入手加以解决： 理不当则会激化矛盾，引起不良的连锁反