物业服务合同关系中的前期物业费交纳主体研究.pdfVIP

物业服务合同关系中的前期物业费交纳主体研究 ●杨凤祥 (中南财经政法大学法学院，湖北武汉430073) 摘 要】在房地产开发项目竣工以后，在第一次业主大会召开并选聘物业服务企业之前 - 的阶段，则会产生前期物业费交纳主体的疑难问题。我国《物业管理条例》没有对此作出充分、全 面的规定。应当以合同相对性原理和民法上的意思自治原则对物业费的交纳主体进行确定。对 于尚未出售或已经出售但业主尚未办理入住手续的房屋物业费，有约定的依约定，无约定的由 房地产开发商交纳。对于已经出售并办理入住手续但第一次业主大会尚未召开的房屋物业服务 费，原则上仍由房地产开发商交纳，即使合同约定由已办理入住手续的业主承担前期物业费的， 这一约定并不当然生效，而必须在房地产开发商与业主的房屋买卖合同当中予以列明，并经业 主签署同意才能产生法律拘束力。 ／ 【关键词】物业服务；前期物业费；合同相对性；房地产开发商；业主 ／ 但业主实施权利的载体——业主大会——却尚未成型。 一、前期物业费的内涵与现行立法 此时，前期物业费便成为一个容易引发纠纷的法律难 题。事实上，在这一特殊阶段的物业服务企业是由尚未 从房地产开发到项目竣工，再到业主入住后正式享 完全结束营销的房地产开发商选聘的，依照合同相对性 用居住服务，这当中涉及的法律关系除了包括房地产开 原理，此时物业服务企业的服务对象也不是业主群体， 发商与购买者之间的合同关系外，还涉及物业服务合同 而是房地产开发商。毕竟包括前期物业服务合同在内的 法律关系，即楼盘所在社区经过选聘产生的物业服务企 任何此阶段与物业服务有关的契约，其缔约方都是房地 业与业主之间的合同关系。在业主正式入住小区后，物 产开发商与物业服务企业。因此，在这一特殊阶段的物 业服务合同关系由业主群体与受聘的物业服务企业商 业费，也应当依附于合同相对性而由房地产开发商和其 议达成，物业费此时具有业主享受的物业服务对价的性 选聘的物业服务企业在合同中约定，我们可以将此时的 质，其价格与交纳方式在不违背法律的强行性规定的前 合同称为“前期物业服务合同”。 提下，由合同双方自由磋商，通常不具有太大的法律争 物业服务合同法律关系既涉及合同法律制度，又涉 讼之处。但是，一个容易受到忽视的问题是，物业费并不 及对不动产所有权和使用权的厘定，但是，在我国现行 完全以此种简单的法律关系表现出来，在房地产开发项 的民事法律制度框架中，无论是《合同法》还是《物权 目竣工以后，在第一次业主大会召开并选聘物业服务企 法，都欠缺相关明确规定：《合同法》对有名合同的特殊 业之前的这一特殊阶段，则会产生前期物业费交纳主体 规定并未包含物业服务合同，而有限的合同法一般规则 的疑难问题。 又无法保证对物业服务合同法律关系的充分调整；《物 之所以产生这一疑难问题，实际上是房地产开发与 权法》仅对业主的建筑物区分所有权和相邻关系等问题 业主大会成立两个事件之间无法实现无缝对接所造成 存在规定，也无法涵盖所有的物业服务法律问题。目前， 的。在房地产尚处于开发阶段时，不存在物业服务关系， 对前期物业费的交纳主体存在明确规定的仅有国务院 物业费自然没有存在的基础；而在全体业主大部分已经 层面的行政法规《物业管理条例》，该条例在第四十二条 入住，并依程序召开业主大会之后，物业服务企业由这 第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受 一正当程序聘用，物业费的交纳直接依照合同约定进 人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。这为物业服 行，也不会发生疑问。但在这两个阶段之间，即在已竣工 务费交纳主体确定了最基本的规范依据。 的房地产中，业主并未全部入住，或入住后尚未召开第 但是，本款规定存在巨大的法外