物业服务合同的性质及其法律适用.pdfVIP

And LegalSystemSociety l法律经纬4 i．太籀IJ占缸金 己008．06(中) 物业服务合同的性质及其法律适用 姚黎黎 摘要物业服务合同作为一种新型合同，现行法未对其进行系统的规制，且性质认识多有误区，本文从物业服务合同的 内容出发，明辨各种学说，界定物业服务合同的性质为有名合同。民法应对其进行特别的、类型化的而非概括的规制． 关键词物业服务合同有名合同 法律适用 中图分类号：D923．6 文献标识：A 随着现代市场经济的发展，产生了很多种新的合同类型。物业服 l、服务合同说 务合同就是其中的一种。物业服务合同是物业管理人依据《前期物业 此说认为，物业服务合同是一种以物业管理企业(公司)向业主提 服务合同》或《物业服务合同》的规定，为业主持续进行物业管理服务， 供物业管理服务、业主向物业管理企业支付物业管理费用为对价的服 业主或使用人按照约定按时支付物业服务费用的合同。新颁布的《物 务性合同。o作为物业管理合同当事人的业主、业主委员会和物业公 权法》以专章对建筑物区分所有权专门作了规定，虽有了物业管理的 司，在法律地位上是平等的，因此双方所签订的物业管理合同的性质， 相关规定，但人们对物业服务合同的性质、主体、效力以及管理权的基 应当定位于服务合同。 础等方面仍认识不一，甚至存在某些误区，而对这些问题的澄清，都涉 2、委托合同说 及到物业服务合同性质的准确定位。本文试就物业服务合同的性质 该说认为，物业服务合同从民事合同的类型上来看属于委托合 加以探讨，以期对物业服务合同的法律适用有所裨益。 同。即在物业管理合同中，委托方即业主委托物业管理企业对其所拥 一、物业服务合同的基本内容 有的物业进行管理，要求物业管理企业通过运用自身的专业技术和管 现行合同法并没有对物业管理合同作出的任何特别规定。目前 理手段，达到物业正常使用并保值增值的目的，合同的标的就是物业 实践中对物业管理关系的调整主要是通过地方规章实现的，各地的做 管理服务。但物业服务合同具有一般委托合同不具有的特点。o 法存在较大差异和不规范性，学者关于合同法的研究著述中也少见此 3、无名合同说 方面内容。依民法理论，合同内容，尤其是其中的主要条款，是合同当 该说主张，物业服务合同属于合同法上的无名合同范畴。在形式 事人双方按意思自治原则所设定权利义务的具体体现，亦是判定合同 上与委托合同十分相似，但物业服务合同具有涉及面广、标的内容复 性质的基本途径。以下结合现实中的情况，对物业管理合同的主要内 杂、期限较长的特点，这些是一般委托合同远远不可比拟的。o 容，作一个大致概括，为我们最终廓清物业管理合同的性质做出铺垫。 4、独立合同说 ． 一般而言，物业管理合同的主要条款由以下方面构成： 因为物业管理提供的是一种复杂的综合性的服务，与传统的合同 l、当事人和物业的基本情况，主要是对双方当事人的资格认定以 类型ffJ的客体都有所不同，所以这决定了物业服务合同是一种独立的 及对物业管理活动的标的物的基本情况作出确认和记载。 合同，不属于合同法所规定的任何一种合同类型，它是物业管理专业 2、双方的权利和义务，主要是物业所有人或使用人支付物业管理 化的发展而涌现出来的一种新的合同形式。雪 费，物业管理公司提供相应服务的条款。 5、自治协议说 3、物业管理服务事项和服务质量的。 即认为物业服务合同与业主公约，是业主对物业进行自治性管理 4、物业管理服务费的标准和收取方法。 的重要形式，与业主公约、业主大会议事规则、业主委员会章程等协议 5、物业管理服务用房的使用、管理和费用分配办法。 一样，同属于自治协议的范畴。o 6、维修费用的收取和使用条款。