物业服务合同的性质界定.pdfVIP

2010年第7期 经济研究导刊 No．7，2010 总第8l期 ECONOMICRESEARCHGUIDE SerialNo．8l 物业服务合同的性质界定 赵 惠 (天津商业大学，天津北辰300134) 摘要：物业服务合同与委托、雇佣、承揽这些有名合同以及混合合同相比，在合同的法律性质上具有特殊性。物 业服务合同具备诸多其他典型民事合同的特征，但又不与其中任一合同完全吻合，所以可以构成一种新的合同类型。 关键词：物业服务；合同；法律性质；性质界定 中图分类号：D92 文献标志码：A 文章编号：1673—291X(2010)07-0095--02 物业服务合同由于其服务内容、服务方式的特殊性，虽 人的忠实义务，因此受托人处理委托事务的自主权受到委托 然和其他类型合同具备很多相似的特征，但是又绝不同于 人的约束；而物业服务合同中约定的物业管理服务并不是完 《合同法》所规定的有名合同。 全按照业主、业主委员会的指示处理的，物业管理企业可以 依据合同约定的范围，独立自主地开展物业管理服务。业主、 一、物业服务合同不同于委托合同 业主委员会对物业管理企业开展的物业管理服务活动，只有 在以往很多学者的论著中，将物业服务合同当做委托合 监督权，而没有干涉、指挥权。物业管理企业没有服从业主、 同看待。认为物业服务合同完全符合委托合同的特征，是委 业主委员会指示的忠实义务。 托合同的一种，并据此认为《合同法》所规定的委托合同的一 5．委托第三人事务的范围不同。在委托关系中，受托人应 般规则均适用于物业管理合同川。笔者认为，物业服务合同与 当亲自处理委托事务，经委托人同意，受托人可以转委托，转 委托合同特别是有偿委托合同确实有许多相似之处，但二者 委托的范围可以是委托事务的全部，也可以是委托事务的一 在本质上有着明显的区别： 部分。而《物业管理条例》第柏条规定，“物业管理企业只可 1．合同的形式不同。委托合同可以是有偿的，也可以是无 以将物业管理区域内的专项服务委托给专业性服务企业，但 偿的，并且可以是要式的，也可以是不要式的；而物业服务合 不可将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。” 同只能是有偿、要式合同，物业服务合同必须采用书面形式， 6．是否适用间接代理制度不同。委托合同中的受托人以 而且需要统一格式，还需要将合同报所在区、县房地产管理 自己的名义。在委托人的授权范围内与第三人订立合同，第 部门备案，并且部分物业服务合同的订立需要采用招投标 三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的， 方式。 该合同直接约束委托人和第‘一人。该规定借鉴了英美法上的 2．法律后果不同。在委托合同中，受托人是以委托人的名 代理制度，打破了中国民事立法上只承认直接代理的传统， 义为委托人处理事务的，其后果直接归属于委托人；而在物 确立了间接代理制度。而在物业服务合同中并不适用间接代 业服务合同中，物业管理企业是以自己的名义处理事务，物 理，物业管理企业与专业性服务企业签订的专业服务合同并 业管理企业为物业管理行为的后果通常由自己承担。 不约束业主一方。 3．合同目的不同。委托合同是由受托人处理委托人事务 7．在是否享有任意解除权上不同。《合同法》第410条规 的合同，委托人委托的事务要与第三方发生一定关系。委托 定，“委托人或者