物业服务合同纠纷案件的分析与思考.pdfVIP

i▲制占轧会 五丽■i石j＼． 一全法生．堡垒． 物业服务合同纠纷案件的分析与思考 吴 勇 摘要物业服务在改善人居环境、提高生活品质和提升社会管理水平等方面发挥了积极的作用，但由于现阶段人们物业 消费观念的欠缺，大量纠纷涌八法院。本文旨在厘清物业纠纷产生的原因，分析特点，从而提出化解物业纠纷的对策建议， 以期促进物业服务市场的进一步规范和完善。促进和谐社会建设。 关键词物业服务矛盾化解合同纠纷 作者简介：吴勇，南京市中级人民法院，助理审判员(一级法官)。 中图分类号：D925 文献标识码：A 近年来，随着城镇化进程的JJu快和全国住房改革的不断发 种持续性的、随时的、综合性的服务．业主主张物业公司存在长期 展，物业服务行业逐渐兴起，并成为人们日常生活中不可或缺的 违约行为在举证上也存在一定的难度。而物业公司聘请专业人 组成部分。不可否认，物业服务在改善人居环境、提高生活品质 员来处理此类纠纷，在应诉方面比业主更具备优势。 和提升社会管理水平等方面发挥了积极的作用，但由于其尚处于 (五)从诉讼类型上看，群体诉讼居多 起步阶段，人们的物业消费观念尚未形成，加之各个物业公司发 由于物业服务的质量涉及小区内全体业主的共同利益，业主 展良莠不齐，从而产生大量矛盾。由此引发的诉诸法院的案件连 们较容易形成共同的利益圈，在与物业公司发生纠纷时，众多业 续多年大幅上升，从中反映出的问题，亟待引起重视和解决。 主往往会达成一定的共识，通过群体性行为进行诉讼。与此同 一、当前物业服务合同纠纷案件呈现出的特点 时，在物业公司决定起诉催讨物业管理费时，通常也会将众多的 (一)从案件数量看，物业服务合同纠纷呈现逐年上升态势 业主一并告上法庭。 由于当前物业管理活动的频繁深化，因物业问题向有关部门 二、物业服务合同纠纷产生的原因分析 的投诉一直居高不下，在主管部门协调处理不能完全解决纠纷 (一)业主物业服务消费观念和合同意识欠缺 后，当事人便转而向法院起诉，因此，法院受理的物业服务合同纠 受传统生活方式的影响，大部分业主对于物业服务的性质和 纷案件数量增长迅速，在合同类案件中所占比例也逐年增大。 功能尚没有充分认识，难以理解花钱买服务的消费观念。部分业 (二)从诉讼标的看，此类案件诉讼标的额通常较小 主认为花钱雇佣物业公司，物业公司应当完全按照自己的意愿提 供服务，一旦有任何不满，均以不交物业费来对抗物业公司，而没 大多数的物业公司提起诉讼之前往往并没有穷尽多种办法 有意识到自己与物业公司之间是一种合同关系，双方均应当按照 催收物业费，而仅仅只是一、二次催收无果便诉至法院，导致此类 合同履行义务、享有权利，单方面拒交纳物业费也构成了违约。 案件的诉讼标的额普遍较小。一方面，诉讼门槛的降低，使得物 部分业主还混淆了责任主体，对于诸如其他业主的侵权行为及房 业公司只需花很少的钱就能达到收取物业费的目的：另一方面， 屋遗留的质量问题，均将责任归于物业公司，认为既然物业公司 大多业主收到法院传票后都会主动到法院说明未交费原因，再经 是为小区提供服务的公司，就应当处理好这些事项，否则就是违 法院组织双方调解，物业公司也能较快收取到物业费。 反合同的行为。 (三)跌引发案件的矛盾上看，拖欠物业管理费仍占据主导地 (二)物业公司缺乏服务意识