物业服务合同法律性质辨析.pdfVIP

2008年1月 新疆警官高等专科学校学报 JaIL2008 Jo岫lal PoIice VoI．28N0．1 第28卷第l期 0fⅪnjjaIlg0mce隋’Acad锄y 【法学论坛】 物业服务合同法律性质辨析 周湘华，姬新江 (广东警官学院法律系，广东广州510230) 【摘要】物业服务合同是典型的民事合同，是一种新类型的服务合同。是合同法上的无名合同和要式 合同。正确分析物业服务合同的性质。理清物业管理中的法律关系，对引导物业管理活动中当事人的行 为有着重要意义。 【关键词】物业服务合同；物业管理；民事合同；服务合同；要式合同 【中图分类号】DF525 【文献标识码】A 物业管理是近年来随着房地产开发、住宅与非 支付相应报酬的协议。在《物业管理条例》修订前，一 住宅房产的商品化、服务化而出现的为物业提供服 般将物业服务合同称之为“物业管理合同”或“物业 务的新行业。为了规范物业管理活动，维护业主和物 管理服务合同”，这在实践中导致一些人望文生义， 业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工 认为物业管理公司是管理者，业主是被管理者，双方 作环境，国务院对2003年颁布的《物业管理条例》子地位是不平等的。为了防止这种误解，摆正业主和物 2007年8月26日进行了修订，条例第2条将“物业业管理公司的地位，《物业管理条例》明确地将业主 管理”界定为“业主通过选聘物业服务企业，由业主 和物业管理企业之间的合同定义为物业服务合同。 和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及 笔者认为，“物业服务合同”这一概念很好地揭示了 配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理， 物业管理活动中法律关系的本质，本文拟就对“物业 维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活 服务合同”的法律性质略抒己见，并求教于同仁。 动。”但在实践中，与这一行业蓬勃兴起形成强烈反 一、物业服务合同是典型的民事合同 差的是，物业管理企业服务差、业主权益被侵害、有 在物业管理中，全体业主通过召开业主大会推 关物业管理的纠纷不断，已日益成为比较突出的社 选出的业主委员会来管理其共同事务，并由业主委 会问题。产生这种社会现象的原因很多，其中，未理 员会根据业主大会的授权同物业管理企业签订物业 清物业管理中法律关系的性质，加之具有浓厚行政 服务合同。 色彩的“管理”二字加剧了对法律关系的误导应是一 (一)从合同关系的主体上看 个主要方面的原因。在物业管理活动中，物业服务合 物业服务合同是平等的民事主体之间签定的民 同是确立业主和物业管理企业在物业管理活动中的 事合同。业主是分散的具有独立法律资格的自然人、 权利义务的重要法律依据，其地位非常重要。理清物 法人或其他组织；物业管理企业是为业主提供物业 业管理活动中的法律关系有赖于对物业管理活动的 服务，以营利为目的的法人组织，不具备任何行政职 核心——物业服务合同的法律性质的正确认识。 能。业主和物业管理企业是平等的民事主体关系，不 物业服务合同，是指业主和物业管理企业之间 存在领导者与被领导者、管理者与被管理者的关系。 订立的，由物业管理企业为业主提供物业服务，业主 物业服务合同也是双方在自愿的基础上签定的。 I收稿日期】2007瑚-ol 【作者简介】周湘华(1971一)，女，湖北公唼人，广东警官学院法律系讲师，硕士。主要研究方向：民商法学；姬新江(1964一)， 男，河南开封人，广东警官学院法律系副教授，硕士。主要研究方向：民商法学。