物业服务合同纠纷存在的问题及对策.pdfVIP

ijlI制占轴金 五瓜■■下雨＼ 全法生丝垒 物业服务合同纠纷存在的问题及对策 刘信亮 摘要由于物业服务合同纠纷涉及到千家万户，且存在标的额小、数量多、双方矛盾突出、容易引起群体性效应等特点， 导致案件处理面临诸多困难，若法院处理不当则会激化矛盾，甚至威胁到社会稳定。泰文认为应充分利用社会资源，业主、 物业管理企业、政府机关、司法机关齐心协力。多手段共同治理。 关键词 物业服务合同 物业管理企业 纠纷解决 作者简介：刘信亮，天津市津南区人民法院。 中图分类号：D923．6 文献标i,qti$：A 文章编号：1009-0592(2016)04-055·02 一、物业服务合同概述与现状 可见，我国对物业管理是有其明确的规定的。通常物业服务合同 我国《物业管理条例》中规定：“物业服务企业应当按照物业 基本局限于物业管理活动，但也有合同中也有例外。业主一方的 服务合同的约定。提供相应的服务，物业服务企业未能履行物业 主要义务则为按时全额缴纳物业费。实践中的纠纷主要集中在 服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法 物业费与物业服务不对等的问题上。业主认为物业公司未尽到 承担相应的法律责任。”“业主应当根据物业服务合同的约定交纳 服务义务，不满物业管理企业的服务行为作为抗辩的事由而拒付 物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服 物业费；物业管理企业则指责业主拖欠物业费。究其原因主要有 务费用的．从其约定，业主负连带交纳责任。”一方面，物业管理企 以下几点： 业仅钊对合同约定的服务内容，积极履行服务义务；另一方面，业 (一)物业管理企业未尽到缃应的”服务管理义务 主要享受物业管理企业提供的服务的同时，需依照合同的约定向 这一原因是物业服务合同纠纷的主要因素。实践中，物业服 其支付相应的报酬。可以说，物业服务合同是划分业主与物业管 务公司通常情况下就基本的卫生、电梯、公共殴施维护等义务还 理企业之间权利义务的主要依据，直接约束着业主与物业管理企 是能够做到的，但所有服务并非能够尽如人意，在实际案件中，确 业。 有业主提出物业公司没有履行打扫环境卫生义务导致小区环境 然而在现实中，大多数的物业服务企业并非直接与业主签订 脏乱、小区基本设施发生损害后多次通知后维修物业公司拖延维 物业服务合同．而系房地产开发商与物业服务企业签订的前期物 修或不予理睬，而更多的业主则认为物业管理企业未尽到相应的 业服务合同，而根据最高人民法院审理物业服务合同纠纷案件具 安保服务义务。在司法实践中，常有业主以物业公司未尽到安全 体应用法律若干问题的解释，前期物业合同对业主具有约束力。 保障义务导致财物失窃、人身损害为由拒付物业费的情况。在法 前期物业合同因为不涉及到业主，所以常常不能满足业主的需 院审理过程中，如何界定物业公司的安全保障义务成为一个难点 要，同时随着公民权利的苏醒，越来越多的业主对物业服务企业 问题，而这也成为矛盾激化的一个导火索。责任边界不明、业主 的选聘亦怀有参与的期待值，认为现任物业企业的服务不能满足 举证能力有限亦是导致这类纠纷发生的主要原因之一。从而形 成“发生服务漏洞——物业企业推脱——业主欠费抗议——服务 其需求，有变更物业服务企业的需求，从而进一步)Jtl居0双方形成 对抗性心理及矛盾。而变更物业服务企业，必须由业主委员会成 质量更加下降——更多业主欠费抗议—物业服务企业退场一整 立以后再由业主委员会行使与物业服务企业签订集体的物业服 体业主利益受损”的恶性循环，最终影响全体业主正常生活甚至 务合同的权利，一方面业主委员会的成立也具有时段性，很多小 引发群体事件。 区往往入住几年后才能够成立业主委员会，形成物业服务企业服 (二)业主对物业服务企业的服务范围有误解，期望值过高 务监督的空白期，而即便成立业主委员会，业主委员会选任出一 物业服务企业的范围，仅限于公共部分