城市土地有偿使用制度.ppt

思考：大城市保障性住房空间布局 城市保障性住房问题绝不仅仅是一个经济问题，更是一个重大的社会问题。保障性住房是一种具有重要社会与政治意义的城市社会投资，影响着城市社会的和谐与稳定。因此，我们必须认真权衡城市保障性住房的空间布局问题。 9.3 城市房产市场管理 9.3.1 城市住房的特性和城市住房建设的作用 1. 城市住房的特性 消费的昂贵性 住房的投资性 位置的固定性 1 2 4 3 建筑的耐久性 9.3 城市房产市场管理 9.3.1 城市住房的特性和城市住房建设的作用 2. 城市住房建设的作用 （1）住房是居民的基本物质资料 （2）住房建设带动房地产业的发展 （3）住房建设带动其他行业的发展 9.3 城市房产市场管理 9.3.2 城市住房的供给与需求 1. 城市住房的需求 住房需求是指具有购买住房意愿和支付能力的需要。 城市住房需求受制于： （1）经济 发展水平 （2）家庭收入 （3）住房价格 （4）人口密度 （5）人口结构 9.3 城市房产市场管理 9.3.2 城市住房的供给与需求 2. 城市住房的供给 城市住房供给是指一定时期内城市可供居住使用的住房总量,包括住房存量与住房流量。 城市住房的供给方式有： 市场调节型 西方国家普遍实行的方式。 以土地私有制为基础，主要通过市场化方式提供城市住房。 国家分配型 传统社会主义国家普遍实行的方式。 将城市住房视为社会福利事业，否认住房具有商品属性。 市场调节和政府干预相结合型 以市场调节为主，同时通过政府干预向低收入者提供廉价住房。 政府干预的形式：（1）住房公积金制度（2）对开发商投资建造保障性住房给予政策优惠。（3）政府直接投资建造公共住宅，向低收入群体提供廉价住房。（4）政府对低收入者购买或租用住房提供补贴。 9.3 城市房产市场管理 9.3.2 城市住房的供给与需求 3. 城市住房的消费 城市低收入阶层的住房消费大多选择租赁方式。租赁表现为住房所有权与使用权的分离 租赁住房需要支付租金。住房租金的价格主要取决于地理区位、房屋质量、邻里环境、交通条件、物业管理、税金等因素。 租赁 住房购买主要针对中高收入群体而言 商品房的价格构成主要包括土地出让金、土地征用费、基础设施费、建筑工程费、经营管理费、银行利息、税金、企业利润等。 购买 9.3 城市房产市场管理 9.3.3 城市住房制度改革 1. 城市住房制度改革历程 1988年 1991年 1994年 1980年 1998年 《全国基本建设工作会议汇报提纲》准许私人建房、私人买房，准许私人拥有自己的住宅。 《在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案》，“提租补贴” 第二次全国住房制度改革会议，《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》，改革公房低租金。 《关于深化城镇住房制度改革的决定》，实现住房商品化与社会化。 《关于进一步深化城镇住房改革加快住房建设的通知》，明确规定了深化城镇住房制度改革工作的目标。 以此为标志,我国开始全面推行城市住房商品化制度改革,并着手构建城镇住房保障体系。 9.3.3 城市住房制度改革 2.城市住房供给的制度安排 （1）商品住房 简称商品房,是指经政府有关部门批准,通过有偿方式取得国有土地使用权,由房地产企业开发的,建成后用于市场出售出租的房屋。主要以以高收入群体为供给对象。 特征：1）商品房的建设和交易通常须经政府审批。 2）建设用地实行有偿出让,并由具有资格的房地产开发商开发建设。 3）商品房可在市场上自由交易。 4）商品房开发具有较高利润率。 9.3 城市房产市场管理 9.3.3 城市住房制度改革 2.城市住房供给的制度安排 （2）经济适用住房 简称经济适用房,是指政府提供政策优惠,由政府组织开发商或集资建房单位建造,以微利向城镇中低收入家庭出售的政策性住房。经济适用房是国家为解决中低收入人群住房问题所作出的政策性安排。 特征：1）建设用地以划拨方式供应。 2）开发建设遵循政府协调、市场化运作的原则。 3）定价以保本微利为原则。 4）经济适用房具有经济性和适用性特点。单套建筑面积控制在60m2左右。 5）经济适用房供应实行申请、审核、公示和轮候制度。 9.3 城市房产市场管理 9.3.3 城市住房制度改革 2.城市住房供给的制度安排 （3）公共租赁住房 简称公租房,是城市政府为解决中等偏下收入家庭和个人的住房问题而提供的政策性租赁房。公租房的产