蓝光#183;嘉宝quot;全程物业资产化管理quot;策略.pdfVIP

■■【专题聚焦】·物业管理与资产管理 渊 FOCUS 蝴％熬 “全程物业资产化管理策略 一文I姚敏 r7、-10着中国城市化进程的快速推进，物业资产已成为物开发过程中进行分割销售后形成多业权商业的其中部分商业， l铀侣业服务企业最大的运营资源，如何利用这批宝藏?突 住宅物业包括业主因居住或投资购置的住宅物业；3．项目全体 I≯己二破传统物业经营管理的模式，引入资产运营管理的 业主共有的物业，包括公共场地、部位和配套设施。 理念，搭建平台整合物业资源、商业资源，对物业进行资产化运 无论是开发商持有、业主持有，还是全体业主共有的物业 营，构建物业管理全新价值链，将成为物业服务企业从劳动密 均需要保值、增值，并实现价值的最大化，从而给物业服务企 集型向技术密集型转变的重要途径之一。本文结合年经营收入 业带来了新的商业价值点，通过有效获取经营权后对物业进行 1．6亿，管理物业面积700万m2，其中纯商业面积100万m2的物业 代租代售、整体商业规划、招商、管理等运营即可获取招商(代 服务企业蓝光·嘉宝集团的案例，解析“全程物业资产化管理” 租、代售)佣金、租售溢价分成、经营收益分成等新收入，这部 的策略。 分收入将改变物业服务企业的收入结构，构成物业服务企业的 新利润。目前，蓝光·嘉宝集团进行物业资产化运营所得收入 占年总收入的三成以上，取得了明显的经济效益。 蓝光·嘉宝分析，物业资产管理包含物业管理、设备设施 客户导向构建物业资产管理多元产品体系 管理、组合投资管理等管理职能，传统物业服务只针对业主持 有的公共部位、设施进行经营，未完全涉足项目开发商持有物 根据物业资产细分设计相应的资产运营产品，构建物业资 业和业主持有物业的运营，其收入主要来源于物业服务费。蓝 产运营多元产品体系，是进行物业资产化管理和新利润获取的 光·嘉宝则从资产权益出发，以一个建筑区划为基本界定范畴 关键。 对物业服务企业可能开展的资产管理领域进行了系统梳理和 蓝光·嘉宝集团在资产化运营过程中，对项目开发商持有 标准化，主要有以下三类：1．物业项目开发商持有物业，包括非 的物业，实施尾盘代售、招商运营等业务，获取销售(招商)佣 预期销售完成和战略考虑持有的部分商业物业、住宅物业，其 金和销售溢价分成，2009年1月1日至9月30R期间，蓝光·嘉宝 中商业物业包括大型商业卖场、社区生活广场、住宅配套会所， 集团开发商持有物业尾盘资源销售收入800余万元。 住宅物业包括未售商品房、地下停车场等；2．业主持有的专属物 对项目开发商和业主共同持有的商业物业，进行整体商业 业，包括持有的商业物业、住宅物业，其中商业物业包括开发商 规划、招商和运营，获得招商佣金和租金溢价分成，就蓝光·嘉 宝集团整体运营总建筑面积为12万m2的品牌服装批发市场蓝 光·金荷花项目，2009年卜9月商业置换招商佣金和租金溢价分 成收入为185万元，2005年年底首次招商获得招商佣金和租金 溢价分成收入500万余元。 对业主持有物业进行房地产经纪业务，代租、代售，获取 代理费用和溢价分成，就蓝光·嘉宝集团服务的皇后国际项目 地产经纪业务的收入达26万元。 对业主共有资源，根据《物权法》、《物业管理条例》要