论物业管理费纠纷的解决路径.pdfVIP

2009年第3期 世ff,gF No．3．2009 Sift (总第172期) JiQiao (General No．172) 论物业管理费纠纷的解决路径 ，任飞1，周定财2 (1苏州大学政治与公共管理学院，江苏苏州215123；2徐州师范大学管理学院，江苏徐州221009) 摘要：由物业管理费而引发的纠纷是物业纠纷的主体。现实中。物业管理赍纠纷发生的原因多种多样。但是 物业服务合同权威性的丧失是根本原因，同时，当前物业管理费的收缴方式也容易引起纠纷。因此，重塑‘物业 服务合同》的权威和创新物业管理费收缴方式，是解决当前物业管理费纠纷的根本路径。 关键词：物业管理；物业纠纷；物业服务合同 随着社会经济的发展，城镇化进程不断加快，住房体 到损害时，维护业主权益。 制改革不断深化，房地产业的迅速发展、住宅商品化和产权 (三)开发商 多元化格局的形成，促使物业管理快速进入社会经济生 在物业管理费纠纷中，开发商的遗留问题不容回 活。但是由于多种原因，物业服务企业与业主的纠纷不 避。现实中一些开发商以利益最大化为原则，对各种公 断。物业服务纠纷中又以物业管理费问题最为常见。据 共设施没有加以完善，为众多的物业纠纷埋下了隐患，也 统计，物业管理费拖欠案件占物业纠纷案件的70％以上。 使其成为日后物业管理费纠纷产生的导火索。但是笔者 一般认为，物业管理费纠纷的主体应是业主与物业服务企 认为，这些遗留问题不应当成为物业纠纷的主要原因。 业。但现实生活中，物业管理费纠纷往往会演变成涉及物 业主和物业服务企业是一种双务合同关系，业主由于开 业服务企业、业主、业主委员会、开发商和房屋行政管理部 发商的遗留问题而要求物业公司承担责任和加以善后的 门等众多行为主体的错综复杂的关系格局。因而，分析物 行为，既不理智也不可行。 业管理费纠纷问题。首先应当xC94-行为主体在物业管理 (四)房屋行政管理部门 中所扮演的角色予以准确定位。 我国房屋行政管理部门与物业管理密切相关，它负 一、物业管理费纠纷行为主体的角色定位 责房地产开发企业、房地产中介服务机构、物业管理企 (一)物业服务企业 业、房屋拆迁企业的资质管理和行业管理，引导和组织实 物业服务企业是接受业主的委托，按照与业主签定 施住宅小区物业管理工作。从其职能来看，房屋行政管 的服务合同约定，对小区房屋及配套的设施、设备和相关 理部门有引导和组织实施小区物业管理工作的职责。现 场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生 实中，房屋行政管理部门的引导和组织主要表现为宏观 和秩序。物业服务企业的权力来源于业主的委托。其表 上的政策制定。 现形式为物业服务合同的各项规定。物业服务企业通过 二、物业管理费纠纷产生的深层次原因探究 为业主提供服务而获取自己的收入，即物业管理费。 对各个行为主体所所扮演的角色进行准确定位，为 (二)业主和业主委员会 分析物业管理费纠纷产生的原因提供了判断依据。现实 业主作为房屋的所有权人，是物业服务企业的服务 中，物业管理费纠纷产生的直接原因多种多样，如物业服 对象。在享受服务的同时承担按时缴纳物业管理费的义 务企业服务质量较差；业主缺乏“用者付费”观念；开发商 务。业主委员会是由业主大会选举产生并经房地产行政 的遗留问题；政府监管的缺位等。但这些仅是表面现象， 主管部门登