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试析物业合同纠纷中业主的抗辩权 ●陶异 (四川建筑职业技术学院，四川德阳618000) ／‘，摘要，近年来，国家积极引导房地产发展，与之相伴随的物业服务行业也逐渐壮大。物业 企业在服务之中，难免会和业主出现纠纷。普通物业服务合同是一种特殊的民事合同，表现在主体 的特定性和合同的不能随意解除性，属于要式合同、双务合同等。根据《物业管理条例》的规定，物 业服务合同的当事人是业主和物业服务企业。合同的契约表现在双方根据已经达成的协议，按照 约定提供服务和接受服务的过程。在物业服务合同纠纷中，业主和物业服务企业都享有同时履行 抗辩权、先履行抗辩权和不安抗辩权。然而，法律对业主行使抗辩权有所限制。 ／ 【关键词】纠纷；权利义务；抗辩权；物业服务合同 部分进行管理。最后，物业服务合同是有偿合同、双务合 一、物业服务合同的理论研究 同、要式合同。在物业服务合同中，物业服务企业享有收 取物业费、对物业服务区域进行管理等权利，同时也负 (一)物业服务合同的概念和特点 有按照合同约定提供物业服务、接受业主的监督等义 1．物业服务合同相关的概念 务。物业服务合同签订采用书面形式。 第一，物业管理与物业服务。在讨论“物业服务合 (二)物业服务合同的性质 同”的概念之前，我们先要厘清楚“物业管理”和“物业服 1．物业服务合同是委托合同 务”的区别。按照通常理解，“物业管理”中的“管理”一 委托合同是指合同的一方当事人按照双方合同约 词，跟平常生活中遇到的“行政管理”“工商管理”等其中 定，为另一方当事人处理事务的合同。从委托合同的特 的“管理”词义都没有差别，都具有行政隶属的服从性意 征可以看出，物业服务合同跟委托合同有一定的相似 义。物业服务企业与业主、业主大会在民事活动中的地 性，比如说两者都是诺成合同、双务合同，物业服务企业 位是平等的，从根本来说，政府已经从管理走向服务，因 以业主缴纳的物业服务费履行合同义务。但是，前期物 此，用“物业服务”更为准确。 业服务合同在存在多种争议，有委托代理说、继受成员 第二，物业服务合同。根据《民法通则》第85条以及 说、附带义务说、合同转让说、事实合同说等。在复杂的 《合同法》第2条第1款规定，物业服务合同属于业主与物业纠纷中，前期物业服务合同的性质显得尤为重要。 物业公司在平等的地位上签订的设立、变更、终止民事 2．物业服务合同非雇佣合同 权力义务的协议。物业服务合同是委托合同和以劳务为 第一，雇佣合同中自然人按照雇主的意思提供劳动 标的的合同，按照服务提供的所在阶段不同，可以分为 力，雇主按照约定支付劳动报酬，又称“雇佣契约”。物业 前期物业服务合同和物业服务合同。 服务合同的主体一方是有一定资格的物业企业，无论是 2．物业服务合同的特点 企业自身还是企业员工都要求具有很强的专业性。第 首先，物业服务合同是民事合同。物业服务企业与 二，雇佣合同是受雇人按照雇主的意志进行工作，即受 业主之间的关系是服务提供者与服务接受者的关系，属 雇人需要按照雇主的安排提供劳务。而物业服务合同的 于平等主体之间的民事关系，符合民事合同主体特征。 物业公司在完成服务过程中具有更强的自主性和独立 其次，物业服务合同的主体、标的是特定的。物业服务合 性，遵从法律规定和合同约定自主安排服务工作，自觉 同的主体包括房地产建设商、物业服务企业、业主以及 接受业主的监督。 业主自治团体。按照国家规定从事物业服务的企业必须 (三)物业