土地开发融资模式在南宁地铁建设中应用探究.docVIP

土地开发融资模式在南宁地铁建设中应用探究摘要：本文借鉴了香港、日本、广州等地铁商业开发的成功经验，结合南宁地铁一号线沿线资源的调研，探讨地铁建设与土地开发相结合的模式，来寻求南宁地铁发展良性循环的途径。 关键词：地铁建设、融资、沿线土地开发 地铁以其安全、快速、准点、大运量和低污染而备受各个大城市的青睐，成为大城市解决市民出行的一种主要交通方式。南宁作为广西自治区的首府，是中国与东盟对接的桥头堡，为进一步将南宁打造成区域性国际城市，2005年南宁市委、市政府确立了以发展轨道交通作为公共交通优先发展的城市发展战略。为了弥补城市地铁建设所需的资金和运营的巨额亏损，各地政府都不约而同的采取了地铁沿线土地开发的策略。 沿线土地开发融资模式能否运用到南宁城市轨道的建设中，本文通过分析南宁沿线土地开发对地铁建设的意义，结合对南宁地铁一号线沿线资源的调研，探讨地铁建设运营与沿线土地开发相结合的模式，来寻求我市地铁发展良性循环的途径。 一、南宁市地铁建设规划及融资现状 1、南宁市地铁线网规划情况 南宁市委、市政府于 2005年启动南宁地铁项目。目前，修编后的《南宁市城市轨道交通线网规划（2009-2015年）》包括7条线路，呈放射型结构。由东西向一号线和南北向二号线“十字型”交叉组成基础性构架线路，两条线路总长52.5公里，再以构架骨干线路为基础，由其余线路构成线网，线网总长196.5公里，共设车站113座（其中换乘站21座），车场10座，控制中心1处。其中， 1号线一期工程为南宁市地铁东西走向的骨干线。线路西起罗文，东至南宁火车东站，线路总长约32.12公里，全线采用地下线方式敷设；共设车站25座，设车辆段、停车场各一处，主变电站两座，全网运营控制中心一座； 2号线为南宁市地铁南北走向的骨干线。线路南起玉洞，北至西津，线路总长约21.6公里，全为地下线，设16座车站，设停车场、综合维修基地各一处，主变电站两座。 2、南宁市地铁项目投融资情况 地铁项目所需的资金可分为建设资金、融资成本、设备更新及运营亏损补贴等。南宁地铁线网规划预计共7条地铁线路，总里程200公里，在未来30年内建设资金需求约1200亿元，融资成本约1300亿元左右。根据2009年5月25日国务院下发的《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，地铁项目最低资本调整为25%，75%的资金由银行贷款。随着南宁城市化水平的提高，地铁线网也将进一步优化，线路也将会增加，总里程也将相应增长，届时，对资金的需求也将进一步加大。为解决地铁“建得起、经营得起、还得起”这三个问题，实现南宁地铁的可持续发展，未来30年内，每年政府都必须承担巨额的地铁项目资金，这对往后各届政府的财政压力都是非常巨大的。下面将南宁地铁项目资金需求及南宁市近三年财政收入情况列表如下： 根据上述列表的数据分析，可以预见今后就地铁建设项目对南宁市财政压力将非常巨大的。且表1所列仅为建设投资需求，尚未包含运营补贴及银团贷款还本付息的费用。 根据南宁“十二五”规划纲要中提到了要把南宁建设成为超大型城市，到2015年，南宁市城区人口要达到300万，规模用地250万平方公里。建设超大型城市，把南宁建设成为“中国绿城”、“中国水城”，就必须加大基础设施投资力度，近年南宁市每年固定资产投资已达上千亿。在财力有限的情况下，如何拓展资金来源，提高地铁建设及运营效率，是地铁建设项目可持续发展的关键。 二、国内外地铁土地开发模式与经验 当前，各城市地铁建设的资金90%都是由政府投入及银行融资，其他如上市融资、发行债券、BT（建设―移交）、BOT（建设―经营―转让）、PPP（公共部门与私人企业合作）、中期票据、融资租赁等只占10%，不管采用何种融资模式，融资方式越复杂，时间越长，融资成本就越大，最终也都由政府承担。从节约成本的角度出发，政府应加大自有资金的投入比例，地铁能带来沿线房地产的升值。当沿线人口形成一定规模后，又将带动配套的商业和服务业繁荣兴隆，给沿线房地产业和商业等行业带来巨大收益，同时也进一步推动城市化建设。 下面以地铁与沿线土地开发融资较为成功的香港、日本、广州为案例，分析地铁与沿线土地开发对融资的借鉴意义和经验。 1、香港模式 为了弥补地铁建设和运营的巨大成本，香港政府从一开始就采取了地铁与沿线房地产联合开发的策略。在地铁站点的上面或周围划出一定面积的土地协议出让给地铁公司，与地铁站点一并规划、设计和实施。地铁公司按照未建设地铁时的市场评估地价向政府交纳地租。地铁公司通过公开招标的方式，确定房地产的合作开发商，建造费用和风险由地产商承担，而地铁公司一般可分享一半的开发利润。而且，地铁商场由地铁公司统一出租，地铁物业由地铁公司自行