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对美国住房优级贷款违约率上升思索2007年美国住房金融市场爆发了次贷危机,并且由此引发了席卷全球的金融危机。目前在美国住房金融市场上,次级贷款合同违约仍然在发生,并且还出现了优级贷款违约率上升的现象。这种新变化引起了人们的关注。人们开始讨论优级贷款违约出现的原因以及它的影响,甚至有些人开始担心它会不会像次级贷款危机一样引发新一轮的金融危机呢? 美国住房抵押贷款市场新变化 金融危机爆发以来,住房金融市场发生了很大变化。由于对次级贷款的风险性重新认识,所以次级贷款以及次优级贷款在住房抵押贷款中的比例下降非常迅速。截至到2009年第三季度,优级、次优级和次级贷款在住房抵押贷款市场中的份额大致为68%,10%和8%。除此之外,还有一种贷款是前三类的混合,大体占到总规模的14%。 尽管次级贷款的份额在不断下降,但是住房抵押市场上仍然出现了违约现象不断上升的情形,导致大量房屋被银行没收、查封。美国房地产研究机构不动产追踪(RealtyTrac)关于房屋查封报告显示,2009年全美国共有3957643户家庭的房屋被查封,包括收到违约通知、预定拍卖以及银行强制收回,较2008年增加21%,较2007年增加120%。报告还显示,2009年至少收到一次申报查封的比率为2.21%,高于2008年的1.84%、2007年的1.03%和2006年的0.58%。 除了各类贷款的市场份额发生变化外,另一个让人关注的变化是:在住房抵押贷款合同中,一向被认为是安全资产的优级贷款出现了违约数量迅速增加的现象,而且增幅明显超过了其他类型的贷款违约。根据美国通货监理局(OCC)以及储蓄机构监理局(OTS)公布的最新数据显示,缴款逾期60日以上的优级房贷,2009年第三季已经增至83.8万户,一年内增幅高达117.5% ,远远超过了其他贷款类型(见表1)。 尽管目前优级贷款还没有出现大面积违约现象,但是优级贷款违约的出现对于金融机构的影响已经开始显现,出于对风险防范的考虑,金融机构进一步压缩了放款的规模和提高了放款的条件。根据美国通货监理局(OCC)以及储蓄机构监理局(OTS)的数据,住房抵押贷款的规模占全部抵押贷款的份额已经由2007年的96.5%下降到了2009年的89.4%,这对于萎靡不振的美国房地产市场造成了不利影响。 优级贷款违约率上升的原因 在美国住房金融市场中,优级贷款一向被认为是优质资产,违约风险非常低,因此是众多金融机构持有的主要资产。但是优级贷款的违约率不断上升却引发了人们对金融危机再度来袭的担忧,究竟是什么原因引发的优级贷款违约率上升呢? 持续高企的失业率和收入下降是直接原因。由于金融危机不断加剧导致实体经济出现衰退,美国出现了持续高企的失业率。美国劳工部最新修正数据显示,2007年12月美国经济开始进入衰退时,失业人口为750万,失业率为5%。目前全美失业总人数为1530万。是经济衰退开始时失业人数的两倍多,有1/3的美国家庭中至少有一个成员失业,2009年的失业率为10%,这是1948年开始失业率调查以来的最高纪录,超越2008年创下的26年高点9.3%。 失业率的上升首先影响的是人们的消费,美国劳工部发布的数据显示,2009年美国消费价格只微幅上涨了2.7%,12月美国零售额环比下降0.3%,明显低于预期的0.5%。由于美国经济增长的70%是依靠消费来拉动,因此经济增长的复苏前景不明朗。失业率的居高不下严重影响到了消费者的信心指数。根据美国密歇根大学每月发布的美国消费者信心指数数据,2009年4月份达到了63.2,这是近26年来的最低点,此后在政府强力刺激下,消费者信心指数开始上扬,但是直到2009年底,这一指数也只升到了72.8,低于经济学家的预测。由于失业率上升,影响到了消费者的收入。根据美国劳工部的数据,从2008年到2009年底经季节调整后的美国工人周实际工资下降了1.6%(见表2 )。 在失业率高企和收入下降的双重压力,越来越多的人(包括中产阶级)能否取得收入成为首要问题。失业的中产阶级会放弃缴款,从而导致抵押贷款合同违约。 美国房地产价格的持续下跌也是优级贷款违约的一个原因。美国住房价格在2006年达到高点以后,就一直处于下滑的趋势当中。根据美国房贷银行协会的统计,2006年全美国普通住宅的价格中位数为239400美元,而2009年中期下降到了190000美元,降幅达到了20.63%。而加利福尼亚州的降幅更大一些,2006年加州的普通住宅价格中位数为533700美元,2009年为327600美元,降幅为38.61%。由于住房价格的下降,很多房子已经成为负资产,一些房主选择断供。另外中产阶级家庭喜欢投资的商业地产面临的困境同样令人担忧。近日穆迪商业地产价格指数显