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我国经济适用住房法律问题困境及出路摘要：现行经济适用住房的产权制度存在较大争议，制约了经济适用住房的循环利用，不仅影响经济适用住房的建设和管理，也会影响我国住房体系的整体建立。经济适用住房共有产权理论与物权法存在一定程度的冲突，希望以后出台的《住房保障法》能对经济适用住房的有关法律问题加以明确规定。 关键词：经济适用住房产权共有产权 一、问题的提出 经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。根据我国相关的政策法规，政府对经济适用住房给予了一些优惠政策，同时也进行了一些限制，这使得它区别于一般商品住房。根据《经济适用住房管理办法》（以下简称《经适办法》）第三十条的规定：经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满五年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满五年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款。因此，很多人钻这条规定的空子，把购买经济适用房当成“生财致富”的方法，千方百计购买经济适用房，甚至作为投资。五年后，把以极便宜的价钱买到的房屋出手，就可以获利不菲，这激发了很多人为牟利而造假。 二、我国经济适用住房存在的问题 （一）经济适用住房产权法律定性不清 《经适办法》第三十条第一款规定：经济适用住房购房人拥有有限产权。这部于2007年12月1日由建设部、国家发展和改革委员会、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局等七部门联合发布的规定创设了一种“新的物权模式”――有限产权。它明显与2007年10月1日实施的《物权法》相冲突。《经适办法》作为一般的行政法规，其法律位阶在《物权法》之下。《物权法》第五条规定：物权的种类和内容，由法律规定。该条规定了“物权法定”原则。纵观整部《物权法》，“有限产权”制度并不在其规定之列，可见，经济适用住房“有限产权”的说法在法律上找不到坚实的基础。 那么经济适用住房“有限产权”的由来是什么呢？在我国，一般商品住房的土地使用权性质为出让土地使用权。而经济适用房的土地使用权性质为划拨土地使用权。对于划拨土地，国家通过补充性规定，给予使用者有限的处分权，使划拨土地使用者具有占有、使用、部分收益和有限的处分权，这实质上是一种残缺的产权。经济适用住房购房者支付的房价为房屋所有权价格和其占用范围内的划拨土地使用权价格，与商品住房相比，经济适用住房价格中不含土地使用权出让金。 （二）经济适用住房产权主体相冲突 《物权法》中对于房屋产权的基本规定是“房随地走，地随房走”，说明房地产中房屋所有权与土地使用权的所属人应是同一的。但我国经济适用房正与此相反：一处房产存在两个所有权人，房屋所有权人是经济适用房购买人，土地使用权人是国家。经济适用住房购房人买房后持有房屋所有权证和土地使用权证，房屋所有权证标明经济适用房，土地使用权证标明国家土地划拨，根据房屋所有权证上唯一所有权人就是购房个人。虽然购房人拥有两证，但其土地使用权受到较多的限制，作为房屋的唯一所有权人的购房个人却不能完全行使所有权。 《经适办法》第三十条第三款规定：购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；第三十三条规定：个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。其中，“优先购回购”和“不得用于出租经营”两条规定限制了经济适用房购买人对房产处分的权利。这不符合《物权法》第三十九条的规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《物权法》第六十四、六十六条对私人财产合法权益的保护也做出了规定。 《经适办法》第三十条中提到“向政府交纳土地收益”，这种“土地收益”实质上就是划拨土地的使用权出让金。杭州市2007年9月7日出台的《杭州市区经济适用住房管理办法》明确规定：经济适用房上市交易时，按照届时的销售价与当时购买经济适用住房（包括超过享受面积部分的经济适用商品房）差价的55％向政府交纳土地收益等价款。既然国家不是经济适用房的所有权人，其自然也没有对经济适用房的收益权，凭什么要求购房人交纳此种款项呢？另一方面，由于划拨土地并未在市场上竞价，款项的多少又从何确定？国家表面上是经济适用房的主体，这又与真正的产权人即购房人的权利相冲突。 （三）经济适用住房所占划拨土地的无限续期问题 《中华人民共和国城市房地产管理法》第三条：国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但