房地产估价风险成因及防范策略.docVIP

房地产估价风险成因及防范策略一、房地产估价风险特点 （一）客观性引发房地产估价风险的因素是客观存在的，这是由房地产估价的“估”这一专业判断特点来决定的，估价人员需利用广泛的专业知识、丰富的实践经验进行判断，而大部分专业知识和实践经验只有通过长期观察、了解事物的发展来进行积累。估价人员只能通过积累自身经验来采取有效措施降低风险发生的可能性，而不能绝对避免风险的发生。 （二）潜伏性估价工作完成之后，导致房地产估价风险的可能性已经客观形成，但不一定显现，有关当事人要承担的责任和遭受的损失暂时还没有成为现实。只有在相关风险因素显现并发生变化时，才能转化为风险，但是如果这种状况一旦被相关利益人发现，并且他们不能再容忍这种状况已经给他们造成的损失，那么，这种潜在的风险将会成为事实风险。 （三）模糊性 房地产估价的特点决定了房地产估价结果的非唯一性。在选择客户、选择估价依据和方法、制定估价计划等方面的不同，估价结果也会发生相应的变化，因此，估价风险难以定量判断。目前，也没有适当模型解释风险各个因素之间的关系，风险衡量困难，责任难以界定。 （四）多因素性房地产估价风险存在多因素性，估价风险寓于估价全过程的每个环节、每个方面，每个环节的具体风险又是由多种因素构成的，同时涉及政府、估价机构、估价人员及相关经济主体等多个利益方，政府法律政策、机构经营管理、人员职业操守等都会成为风险因素。 二、房地产估价风险成因分析 （一）客观原因及分析 形成房地产估价风险的客观原因是指不以估价主体的主观意志为转移的，无法通过估价主体自身努力予以控制和消除的导致风险的因素。这些客观因素主要有： 一是房地产估价行业本身固有的风险。我国房地产估价行业形成和发展的时间较短，理论界和实务界对估价理论与方法的研究仍处于探索阶段，存在理论的滞后和实践的发展之间的矛盾，估价方法的有限性与估价对象的复杂性、估价目的的多样性之间的矛盾，估价结果的咨询性与估价报告使用者对估价结果的过渡依赖性之间的矛盾。这些矛盾不可避免地会给房地产估价行业带来了一定风险。此外，房地产市场的区域性及不完善性都会不同程度地给房地产估价带来风险。 二是政策法规风险。政策法规风险主要是由于估价人员未能全面掌握、透彻理解国家和地方的有关政策法规或政策法规运用不合理所引起的估价失误而带来的风险。在我国现阶段经济发展形势下，有关政策法规变动频率比较大，而且各地方也会根据本地的特殊情况出台相应的规定。因此，估价机构和人员如果不能随时掌握政策法规的最新变化和地方上的一些特殊规定，保持信息渠道通畅，理解政策背景，就会影响房地产的正常评估，引发政策法规风险。 三是社会公众、政府部门对行业的理解存在偏差。房地产估价属于专业性社会中介服务行业，具有自己独特的角色和作用。然而，在现实社会中，房地产估价的功能和作用常被曲解，给行业执业带来不必要的风险。随着房地产估价事业的日益发展，社会公众对估价主体具备的专业知识和实践经验不断提出更高的要求，但注册房地产估价师执行估价业务具有较强的主观判断色彩，与公众独立、客观、公正的客观要求之间存在一定的矛盾，如果不正确理解这种矛盾，也会给房地产估价业务带来一定风险。 四是估价主、客体信息的不对称。房地产估价工作是一项涉及面广、估价对象复杂、估价目的各异、价值标准和方法各有侧重的工作。房地产估价主体对估价标的物价值的揭示是通过对信息的收集、鉴定和分析来进行价值判断的，是否掌握丰富的基础资料和市场信息是估价结论能否准确公正的重要保障，而实际估价过程中信息不对称现象普遍存在，使得估价主体在收集、鉴定和分析信息过程中可能产生遗漏或错误，致使对估价标的物的价值做出与实际价值不一致的结论，从而产生估价风险。 （二）主观原因及分析主观原因是指来自于资产评估行业内部的风险，主要体现在以下几个方面： 一是房地产估价业务的性质。房地产估价业务具有价值判断性质。根据价格规律，房地产估价的市场价格总是围绕着理论价格而上下波动。房地产理论价格是长期均衡价格，它客观地存在着，并发挥着作用，而房地产估价是市场价格，它是估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适当方法，并综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在某一估价时点的客观合理价格作出的一种估测、判断。由于影响房地产价格的因素较多，在实际把握中难以做到完全准确，评估价格与理论价格之间存在一定的差异是不可避免的，这就决定了估价工作的风险性。 二是估价人员专业能力不足。房地产估价需要运用知识和经验进行判断，采用哪种评估方法、哪种评估参数，收集多少评估依据，提出什么评估结果，都直接依赖于估价人员的判断，取决于估价人员的经验和业务能力。由于我国房地产估价起步较晚，估价人员的专业知识和