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房地产开发项目成本优化实践【摘要】本文结合某住宅项目的成本优化实践，分析了房地产开发项目实施阶段成本优化的方法。描述了该项目通过贯穿整个项目实施过程的成本优化措施，消化了由于建筑材料、人工价格上涨等因素的影响导致总包工程招标结果超出成本目标约6259万元的影响，实现了项目成本控制在成本目标之内的目标。 【关键词】 成本优化，优化措施 1、项目概况 某住宅项目用地面积92820.78?，建筑面积294461.8?；其中商品住宅建筑面积178343.42?，商业配套建筑面积6024.31?，公共租赁住房建筑面积31512.86?，地下室建筑面积60684.97?。项目由13栋住宅（9～26层）和1栋幼儿园（3层）及相关配套设施组成，设置一层地下室，其中1栋为公共租赁住房。项目设计总户数为2981户，其中含公共租赁用房640户。 2、项目采取的成本优化措施及执行情况 该项目在成本目标编制时按照基准售价（住宅9500元/平米，商业14000元/平米）盈利测算的成本净利润率为6.2%，税后净利润为9609万元。由于建筑材料、人工价格上涨等因素的影响，该项目总包工程招标结果超出成本目标约6259万元，从而成本净利润率降低为2.7%，税后净利润降低为4363万元。当时正赶上深圳楼市的低迷期，9500元/平米的住宅销售均价难以达到，如此一来，项目面临不挣钱、甚至亏钱的状况。为了保障项目的盈利情况，该项目开始了贯穿整个项目实施过程的成本优化工作，努力把项目的结算成本控制在成本目标之内。下面就该项目的主要成本优化措施及执行情况与大家分享。 2.1项目采取的成本优化措施 2.1.1调整建造标准的成本优化措施 （1）铝合金门窗成本优化 ①降低铝合金门窗型材规格，降低铝型材单方含量； ②根据节能计算书采用了本体着色玻璃，控制中空玻璃及LOW－E玻璃的数量； ③控制铝合金空调百页单方铝材含量； ④控制铝合金玻璃栏杆铝材含量； ⑤简化外窗的防护形式。 （2）总平环境工程成本优化 总平绿化限额设计，在保证设计效果的前提条件下尽可能减少硬景范围，以绿化种植为主，硬地面尽可能采用水泥砖及中低端材料，取消了屋顶泛光照明及部分水景，减小了人工湿地的规模。景观面积共计81072平米，由成本目标的520元/平米优化为356元/平米。 （3）调整入户门的标准 公共租赁房入户门由实木门改为钢制防火防盗门，普通住宅入户门标准由成本目标的3500元/樘降低为平均2500元/樘。 （4）可视对讲、摄像机及镜头成本优化 普通住宅2341户可视对讲由彩色的进口品牌改为黑白的国产品牌；公共租赁房640户采用国产不可视对讲。摄像机及镜头由进口品牌改为国产品牌。 （5）电梯工程成本优化 在满足现有预留电梯井道设计尺寸的条件下,组织本项目电梯工程的专项招标，采用国产优质电梯，电梯轿厢不另装修，使用标配装饰。 （6）建筑外立面面层材料修改 建筑外立面原设计的255749平米面砖（架空层为仿辟开砖，上部为通体砖）修改为弹性平涂涂料。 （7）大堂、电梯厅公共装修成本优化 以选用国产石材及面砖为主，在满足效果的基础上降低成本，限额设计，普通住宅首层及地下室大堂控制在3000元/平米，公共租赁房首层及地下室大堂控制在1500元/平米，所有标准层电梯厅控制在1000元/平米，公共租赁房标准层公共走道控制在700元/平米。 （8）公共租赁房室内装修成本优化 公共租赁房室内装修按照政府要求的装修标准，适当控制成本，由成本目标的300元/平米控制到260元/平米。 （9）地下室底板防水材料的修改 地下室底板防水材料由1.5mm厚PVC防水卷材变更为2mm厚聚物合物水泥基Ⅱ型防水涂膜。 （10）地下室环氧树脂地面取消 地下室50077平米地面的3mm厚无溶剂环氧树脂砂浆自流平层取消，仅施工至原设计的50厚C20细石混凝土随打随抹、内配双向Oslash;4@150即可。 （11）取消赠送卫生间陶粒混凝土 总包招标时要求总包单位提供赠送给业主的陶粒混凝土，用于卫生间装修时回填，足够填充至距卫生间完成面60mm处，共约3940m3。为降低成本，取消此赠送，从总包单位合同额中扣减相应陶粒混凝土。 （12）取消地下室部分抹灰层 取消地下室所有内墙及柱面的抹灰层（15厚1：3水泥砂浆底，5厚1：2水泥砂浆面），直接在混凝土基层上刮腻子刷涂料。 （13）入户花园栏杆的成本优化 普通住宅入户花园栏杆由原设计的钢化夹胶玻璃栏杆修改为钢栏杆。 （14）封闭式楼梯间不贴地砖 开放式楼梯间和首层到地下