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海南省房地产投资信托基金发展探究摘要：海南国际旅游岛建设为海南省房地产的发展提供了良好的发展机遇。在海南省发展房地产投资信托基金，可以拓宽房地产企业的融资渠道；可以扩大投资者的投资渠道，防范和分散投资风险；可以满足商业房地产发展需求。本文通过分析在海南省发展房地产投资信托基金的可行性和面临的主要问题，提出了在海南省发展房地产投资信托基金的构想及相关政策建议。 关键词：海南省；房地产投资依托基金；可行性研究 中图分类号：F832.49 文献标识码：Ａ文章编号:１００３－９０３１(２０11)06－００44－０4DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2011.06.12 2008年12月3日，国务院金融“国九条”提出了“创新融资方式，通过并购贷款、房地产信托投资基金、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式,拓宽企业融资渠道”，这是中央政府首次明确提出要利用“房地产信托投资基金”创新融资方式。2009年12月31日，国务院《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》（国发［2009］44号）第十四条提出了“条件成熟时，在海南开展房地产投资信托基金试点。”本文将通过分析在海南省发展房地产投资信托基金的可行性和面临的主要问题，并提出一些构想及政策建议。 一、在海南省发展房地产投资信托基金的可行性 （一）房地产投资信托基金的概念 房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金[1]。从本质上，它是一种投资基金，它通过组合投资和专家理财实现了大众化投资，满足中小投资者将小额投资转化为大额投资的需求。同时，它又类似于一个产业公司，通过对现存房地产的收购持有和经营获利，在不改变产权前提下提高了房地产资产的流动性和变现能力，因此它是一种证券化的产业投资基金。 （二）REITs可以拓宽房地产企业的融资渠道 国务院出台了一系列房地产宏观调控措施，长期依赖银行贷款的房地产业受到很大的融资压力。由于缺少其他融资渠道，房地产资金链条日益紧张，正常的投资项目无法保证后续资金需要。而REITs给房地产业提供了一个全新的融资途径，增加了可供运作资金的新来源，可以间接地将房地产资产证券化，为房地产开辟了一条全新而稳定的融资通道，并且可以降低房地产公司的整体融资成本，节约财务费用，在不提高公司资产负债率的情况下优化资本结构，有利于公司的可持续发展。 据统计，2010年6月末，海南省房地产开发企业的资金来源中，国内贷款占13%，企业自筹资金占16%，其它资金占71%，其中购房者的定金及预付款占资金来源的61%。从图1走势可以看出，当年1、2月受国务院批准海南国际旅游岛建设的影响，海南省房地产定金及预付款所占比例迅速上升；而3月以后，随着房价的高涨，房地产资金渐趋理性，定金及预付款所占比例逐渐回落，同时国内贷款和自筹资金所占比例逐渐上升。 这种定金及预付款占比的不稳定性，使得房地产市场不稳定，市场波动过大，大量的金融风险将积聚于商业银行。因此，引入房地产投资信托基金（REITs），有利于拓宽房地产企业的融资渠道，平抑资金和市场的大起大落，促进海南房地产业的平稳健康发展。 （三）REITs可以扩大投资者的投资渠道，防范和分散投资风险 改革开放以来，海南省居民的储蓄存款增长迅猛,寻找资金出路的意愿强烈。虽然我国股市已经运行二十余年，但其投资的风险较大；国债市场近年也有所发展，但目前市场利率一直处于较低水平；个人投资者非常需要更低风险更高收益的投资渠道[2]。由于房地产开发资金需求量大，一般个人投资者根本无力问津，而REITs的引入正好可以扩大投资者的投资渠道，让众多的中小投资者有机会投资房地产行业，使投资者无须直接拥有房地产就能分享到房地产投资利润，也促使居民储蓄有效分流，提高这部分资金的使用效率和预期回报率。另外，房地产投资信托基金是委托专业的房地产机构或人员进行集中管理，根据各地行情和各个房地产项目收益率的变化情况，制定合理投资组合，做出投资决策，规避投资风险[3]。 （四）REITs可以满足商业房地产需求 海南省房地产业经过近20年的探索发展，已经逐渐走向成熟，特别是在商业地产领域，建省后国内及国际大企业大集团纷纷进入，拓宽了商业地产市场，但因商业地产投入大，资金占用时间长回收变数大，使银行对其一直持以谨慎保守态度。造成开发商由于资金压力，往往采用类似于住宅开发的方法，在项目建筑完工后就开始分割出售，这就导致了海南的商业地产只重视新建房的销售，而忽视存量市场的经营，这恰好给REIT