建设成本导致房价上涨 泡沫之争要理清6个问题.docVIP

　　建设成本导致房价上涨 泡沫之争要理清6个问题|第1 ... 综上所述，“泡沫”是一个含混的概念，它一方面很难确切地说清楚本应说清的理论问题和实践问题，另一方面，很容易从感觉上和思维上给人们以误导。因此，要研讨中国房地产业的问题，还是直截了当地有什么问题说什么问题为好。 商品住宅空置率辨析 空置率是证明住宅泡沫的一个主要根据。空置率以一定时间内未售出的商品住宅为计算对象，其中，空置房就是未售出的商品住宅。一些人认为，既然空置率属未出售的商品住宅，那么，它就意味着商品住宅的供给量超过了需求量，与此对应，这部分住宅就属于“泡沫”。但这种认识未免过于简单。关于商品住宅的空置率，有三个问题需要理清： 其一，空置率的计算方法。 在中国，一些人将经济核算中的库存计算方法简单地套用到商品住宅的空置率计算中，其计算公式大致为：（当年竣工商品住宅面积-当年已销售的商品住宅面积）÷当年竣工商品住宅面积。 由于缺乏商品住宅竣工方面的数据，所以，我们用商品房的数据替代（商品房包括商品住宅、办公楼、商业营业用房等），计算结果如表1第4栏所示，1999年-2003年的5年间，全国商品房的空置率分别达到32.37%、26.25%、23.89%、23.23%和18.38%.在发达国家，住宅空置率一般控制在10%以下，超过这一警戒线，就属住宅供给量过大，应予以抑制。与此相比，中国1999年以来的商品房空置率均大大超过了10%这一警戒线，由此来看，商品住宅市场存在着“泡沫”似乎是确定无疑的了。 但在发达国家中，住宅空置率计算中的分母不是当年竣工的商品住宅，而是住宅存量，其计算公式大致为：（当年竣工商品住宅面积-当年已销售的商品住宅面积）÷居民已居住的商品住宅面积。按此计算，2003年底，全国各城市实有住宅面积89.11亿M2，而当年商品房的空置量仅为7262.51万M2，即便假定这些空置房都属商品住宅，空置率也仅为0.82%，远低于10%的警戒线。 其二 ，空置房的功能。 空置房是未销售出去的住宅，但它与无法销售出去的住宅之间有着根本区别。犹如商场中的待销商品一样，空置房实际上只是待销售的商品住宅，并非无法销售的废品。毫无疑问，受各种因素影响，待销中的商品可能有一部分最终因无法销售出去而报废，待销中的商品住宅也可能有一部分最终因不能售出而成为“烂尾房”，但不能因此而认为，所有待销商品都是“废品”。 空置房的基本功能是满足购房者随时提出的购买需求。住宅是具有很强个性化的商品，不仅地理位置、商业网点、学校医院、交通状况等直接影响着不同消费者的需求状况，而且价格高低、单元面积、套内结构、小区环境等等也都影响着不同消费者的需求状况。这决定了，要满足不同消费者随时购房的需求，就必须有适当的空置房，以供各类消费者自由选择。从表1第4栏来看，1999年-2003年的5年间，待售房占当年竣工商品房的比例快速走低。这在一定程度上反映了，在全国商品住宅的旺销状况。 一个有趣的现象是，指责“房地产泡沫”的人，不在1999年提出并疾呼抑制“房地产泡沫”，却在2004年7月以后，当房地产竣工量小于销售量时，提出这一主张。这是否有点不合时宜了？ 其三，住宅的入住率。 一些人以住宅应由房主自家居住在其中为标准，认为凡没有人居住或出租给他人居住的住宅均应属于空置房范畴，并以这类住宅的存在来证明“房地产泡沫”。其中，未缴纳水电费的住宅和出租住宅这两类用房每每被论证依据。对此，有四个问题值得探讨： 其一，这些住宅是否已经销售？如果属已经销售，那么，全球哪个国家将已销售住宅计入空置房范畴？如果尚未销售，那么，除开发商外，谁又有权将这些住宅出租？ 其二，出租住房是否属于住宅供给的一种方式？在美国等发达国家中，以成套销售方式提供给消费者的住宅部分通常只占全部开发住宅的60%-70%，而以出租方式提供给消费者的住宅占开发住宅的30%以上。在中国，由于开发商缺乏足够的资金、土地使用权等原因，开发商通常不以出租方式向消费者提供住宅，而要求以住房方式获得住宅的消费者又大有人在，由此，出租住宅成为一些个人的私自行为。住宅租赁，这本身就是住宅的一种消费方式，又何谈“空置”？ 其三，车库出租是否也属于空置房？商品住宅建设中，车库是竣工面积的构成部分，它占竣工面积的比重可达10%-20%，但相当多业主以租用方式使用车库，由此，形成了竣工面积与销售面积的差额。如果以竣工面积减去销售面积计算，则这些处于使用状态中的车库面积就计入“空置”范畴，可事实上，它们不应并不处于“空置”状态。 其四，户主未缴纳水电费有着复杂的情况。有的可能是户主长期外出工作，因此，没有机会缴纳水电费；有的可能是住户尚未将住宅装修好，因此，尚未入住而没有缴纳水电费；等等。但有一点是清楚的，这些住宅是消费者已购买的，因此