四房地产投资五房地产产权制度.pptVIP

第四章 房地产投资 第一节 房地产投资概述 第二节 房地产投资风险与防范 第三节 房地产投资决策和可行性研究 第一节 房地产投资概述 一、房地产投资的含义 二、房地产投资的特征 三、房地产投资的分类 四、房地产投资的影响因素 房地产投资的特征 1、投资周期长、投资额巨大； 2、对金融的依赖性强； 3、具有收益、增值、保值 和消费的多重特征； 4、高收益与高风险并存； 5、资产的流动性较低； 6、收城市规划和环境的制约性较大； 7、收宏观经济和国家政策的影响较大。 房地产投资的分类 主要分为两大类： （一）房地产实业资产投资 1、房地产开发投资 2、房地产置业投资 （二）房地产金融资产投资 1、房地产股票投资 2、房地产企业债券投资 3、房地产抵押债券投资 房地产投资的影响因素 （一）经济因素 （二）政策因素 （三）规划因素 （四）环境因素 第二节 房地产投资风险与防范 一、房地产投资风险的内涵 二、房地产投资风险的类型 三、房地产投资风险的规避和防范 房地产投资风险的内涵 风险——一般是指投资遭遇损失的可能性程度，即概率。一是表现为房地产投资的实际收益与预期收益的差额，即相对风险；二是实际投入资本的减少或丧失，即绝对风险。 房地产投资风险的类型 1、市场风险 2、购买力风险 3、流动性风险 4、经营风险 5、财务风险 6、金融风险 7、社会风险 8、自然风险 房地产投资风险的规避和防范 1、善于识别投资风险——系统分析整个投资过程，运用专家调查法、筛选——监测诊断法和流程图分析法进行风险识别； 2、注重市场调研与策划，保证项目市场定位的准确性； 3、合理确定投资规模； 4、注意收益与风险的对应，注重投资的安全性； 5、注重财务杠杆的运用； 6、注重产品和规划设计的创新； 7、注重分析经济周期和经济发展走势，研究国家产业、财税和金融等经济政策的调整； 8、提高经营管理水平，降低经营风险。 第三节 房地产投资决策和可行性研究 一、房地产投资决策的含义 二、房地产投资决策程序 三、房地产投资可行性分析 房地产投资决策的含义 房地产投资决策是这样一个过程：确定房地产投资项目拟达到的目标，分析项目的可行性，并拟订达到目标的不同方案，通过对不同方案进行评价和分析比较，最终选择一个最优方案。 房地产投资决策程序 1、确定决策目标； 2、进行市场调查； 3、拟订备选投资方案； 4、不同方案的评估和分析； 5、确定最佳实施方案； 6、追踪调查方案实施。 房地产投资可行性分析 1、含义 2、作用 3、可行性研究的工作步骤 4、房地产投资可行性研究的依据 5、房地产投资可行性研究的内容 含义：是指在房地产项目投资决策之前，对项目进行全面的技术经济分析和论证，研究项目在技术上的先进性、适用性，经济的合理性，从而综合论证项目是否可行的一种科学方法。 作用： 1）作为项目投资决策及有关部门批准投资的依据； （2）作为筹集建设资金的依据； （3）作为投资者与有关单位签定协议和合同的依据； （4）作为编制规划设计的依据。 可行性研究的工作步骤 （1）接受委托； （2）市场调查； （3）搜集整理有关政策法规和技术经济资料； （4）进行财务评价分析和国民经济评价分析； （5）编制项目可行性研究报告。 房地产投资可行性研究的依据 （1）国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划； （2）经由权威部门批准的项目建议书或具有同等效力的文件； （3）经批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础规划； （4）国家计委、建设部联合颁发的《房地产开发项目经济评价方法》； （5）地块的自然、地理、气象、水文地质资料； （6）有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料； （7）国家所规定的经济参数和指标； （8）开发项目初步规划方案。 房地产投资可行性研究的内容 （1）总论 包括 A、项目建议背景； B、项目概况（项目名称、建设地点、建设单位、企业性质、经营范围、公司类别、资质等级、企业概况、工程概况、资金来源等）； C、可行性研究报告的编制依据； D、可行性报告的研究范围； E、研究结论及建议； F、主要经济指标。 （2）房地产市场分析与营销战略 包括： A、当前房地产市场现状； B、城市房地产现状与市场需求； C、城市房地产市场发展趋势； D、当前房地产市场面临的主要矛盾和问题。 E、营销战略。 房地产投资可行性研究的内容（续1） （3）项目选址和建设条件 包括： A、项目选址；B、建设条件。 （4）建筑规模及功能标准 包括： A、建筑面积和内容；B、功能设施标准； C、工程项目内容。 （5）建设方案 包括： A、建设场地环境； B、总体规划布局； C、建筑方案设计