江苏省南京市主城区危旧房城中村改造工作的主要现状及对策建议.docVIP

　　江苏省南京市主城区危旧房城中村改造工作的主要现状及对策建议 南京市人大代表秦淮区二组 [编者按]2013年3月，由南京市原白下区与原秦淮区合并而来的新秦淮区正式成立，区域特色和地位将得到强化和提升，“新秦淮区”由此得名。为了在“新秦淮模式”下，更好地利用“双核优势”实现“新秦淮区”的“新发展”与“新跨越”，秦淮区第一界人大常委会自2013年4月底成立以来，紧紧围绕全区工作大局，围绕坚持和完善人民代表大会制度，采取多种形式，深入开展调研，形成了25篇调研成果。这批调研成果涵盖了新街口国际商务商贸街区建设、老城南改造保护、环境综合整治、城市管理、民办教育、社区自治和依法履行人大职能等方面，内容丰富、重点突出、选题广泛，既有经验提炼，又有问题探索，具有较强的前瞻性、针对性和可操作性。本刊将选择部分优秀成果，从本期起陆续刊出，希望能为广大读者提供一定的参考。 为充分发挥南京市人大代表作用，增强代表闭会期间的履职实效，根据南京市人大常委会《关于增强市人大代表闭会期间履职实效的若干意见》的有关要求，结合履职工作实际，市人大代表秦淮区二组对南京市主城区[1]危旧房[2]城中村[3]改造工作情况进行了专题调研。 一、南京市主城区危旧房城中村改造工作的基本情况 主城区危旧房城中村改造是改善居民生活质量、增强城市功能、提升城市形象的一项重要民心工程。南京市从2007年开始大规模开展危旧房城中村改造工作。2012年8月，市、区“动迁拆违、治乱整破”专项行动全面启动。我市主城区的危旧房和城中村改造任务是：青奥会前，将重点完成中心区主干道、重点风景区周边和涉及青奥场馆周边的危旧房城中村改造任务；2015年，基本完成主城区危旧房城中村改造，实现危旧房片区和城中村居住条件彻底改善。 为实现上述目标和任务，市政府制定了相应的工作步骤、优惠政策和具体措施。根据《南京市主城区危旧房城中村改造工作实施意见》，对符合城市规划并具备开发条件的危旧房城中村，通过土地储备和综合开发来实施改造；对南部新城、燕子矶新城、下关滨江商务区、软件谷、科技创业特别社区等城市功能板块范围内的危旧房城中村，通过功能板块建设来实施改造；对轨道交通、人居森林、城市干道等重点项目涉及的危旧房城中村，通过建设项目来实施改造；对历史风貌区中的危旧房城中村，通过历史文化街区保护性整治，进行有机更新、完善配套、优化环境、消除隐患来实施改造。此外，政府集中建设的保障性住房将优先安置被改造片区内居(村)民。被改造片区内居民购买经济适用房和安置房的，可以提取本人或直系亲属的住房公积金，优先办理公积金贷款；选择异地安置房源的，异地安置的面积根据各类地段，按补偿面积增加5%~10%的奖励。 危旧房城中村改造工作计划中涉及的江南六区共计178个危旧房城中村改造项目，占地436万平方米，房屋385万平方米。2013年的改造任务是完成250万平方米，上半年已完成了189万平方米，其中建邺区河北村53.3万平方米地、清江村13.3万平方米地大部分已经完成征收，我市危旧房城中村改造工作取得了一定的成绩。 二、南京市主城区危旧房城中村改造工作中面临的主要问题和困难 1.项目资金难以平衡 （1）改造项目自身难度较大。经过多轮城市建设和更新，南京市容易改造的片区、地段都已经改造完成，剩下的危旧房城中村片区，都是些面积狭促、用途受限、征收量巨大的“硬骨头”，资金总体缺口大。经过初步测算，新一轮改造江南六区征收拆迁成本近400亿元，资金总体缺口超50亿元。 （2）地块招商困难。剩下的危旧房城中村片区存在部分地块面积小，住房密集，保障用地紧，老城保护限制多，地块用地性质等规划指标相对较严的问题，这对该地区引入项目、吸引资金等招商工作带来了很大的难度。 （3）运作平台再融资能力下降。据了解，现在主城区的一些危旧房城中村改造项目整体负债率较高，为后续需要改造的项目再融资带来很大的困难，造成融资能力下降。 （4）区域范围内资金总体平衡困难。某些中心区集中了一些亏损非盈利的危旧房城中村改造项目，希冀通过盈余项目进行平衡、带动，但在小地块集中的主城区，即便是在返还17%的市级刚性计提后，国家、省、市的刚性计提合计仍有28%左右，还是难以实现区内总体建设的资金平衡，有些区的推进改造项目的启动资金达50亿元以上，已大大超出区级财政负担能力。 2.危旧房难以征收 （1）房屋产权复杂。危旧房城中村改造片区居民自建房屋较多，情况复杂，不少被征收户实际居住在自建房中，没有办理证照，这些人群提出“按照有证房屋评估价补偿无证房”的不合理诉求，给危旧房城中村改造征收工作带来了很大难度。 （2）居住人群多样。危旧房城中村改造普遍存在