北京林业大学《管理学》北京农转非开发模式研究--以郑各庄为例.docxVIP

本文是X20160022050大学生创新训练项目—北京农转非回迁楼开发模式研究的课题成果北京农转非开发模式研究----以郑各庄为例马镝涵1侯宁2孙晓悦2尤振邦2赵艳芳21北京城市学院经管学院2 北京林业大学经管学院摘要随着首都城市化进程的开展，原本中心区域人口、商业、住房等不断向周边区域迁移，而原本从事农业活动的农村土地在此过程中，逐渐成为了居住、商业及其他用地，由此形成了许多“城中村”，即回迁社区。本文将把研究范围限定在首都北京，以北七家镇郑各庄村为案例来探析城乡结合部城市化改造下的城镇化改造社区管理，现今社区存在的问题和对该些问题提出相关建议，为今后我国其他新农村改造和城乡一体化发展提供借鉴作用。关键词：郑各庄，城镇化改造，农转非，社区管理，物业管理 一、农转非社区的涵义 1、农转非社区定义和基本概念“农转非”社区，指的是一种社区形态，是农村社区转变为城市社区过程中所处的一种过渡状体。从字面上看，可以将其定位为被由于国家政策对户口身份的变更，从农业人口转变为非农业人口的被征用土地的农民集中安排居住在的特定社区。2、农转非社区物业管理模式目前，农转非社区一般分为两类管理模式，一类是专业化物业公司管理模式，另一类则是社区自管模式。（1）专业化物业管理模式专业化物业管理模式是由“农转非”社区聘请或成立的具有资质的物业服务公司进行管理的模式。这种模式也分为两种：一种是外聘物业公司，由集镇建设指挥部或当地街道聘请物业公司，与物业服务企业签订具有法律效力的管理合同。另外一种则是自建或合作组建物业公司，通过社区人员自行管理或与外聘的专业人员共同合作管理。相对来说，该种方式降低了管理难度，可实施性强、服务范围广、管理职责明确。专业人才的加入能确保小区物业有序规范的管理，另一方面原组织村民的加入能促进社区人员的积极性[2]。（2）社区自管模式社区自管模式分为两类：一类由原村委会或村经济股份合作社成立管理机构，组织居民进行物业自治管理。另一类主要由社区服务工作站聘请保洁、保安等工作人员对小区日常管理负责。采取社区自管模式有效解决了被征地村民的就业问题，一般小区的保安、绿化、保洁甚至管理人员都由原组织村民担任，降低小区管理成本。实行该模式的优点还有因为管理和工作人员对小区比较熟悉，这样促进了双方的沟通，也能很好的落实社会管理事务，同时也促进了村民的就业，缓解就业问题。二、郑各庄基本情况及物业管理状况（一）郑各庄基本情况郑各庄村位于北京市昌平区北七家镇，是昌平区的一个行政村。地处五、六环路之间，属于典型的城乡接合部，村域面积2.9平方公里，村民1450人。这个村除了作为行政村以外，还有三个并机相连的名字，一个叫宏福苑，很大的住宅小区，是其在主动城市化进程当中旧村原址上集中建的居住小区。这个小区已经被市民网的网民评被北京市最适合生活居住的小区。还有一个宏福集团是我们企业的名字，也是郑各村村的经济实体。还有一个名字叫“温都”水城，这个名字在北京家喻户晓。是近年来打造的旅游休闲产业项目的品牌，国家AAAA风景区。（二）郑各庄物业管理状况1 宏福苑物业管理有限公司管理模式宏福苑小区完工后，北京宏福苑物业管理有限公司于2001年12月5日在北京市昌平区北七家镇宏福创业园注册成立，公司成立之初主要经营物业管理；家居装饰服务；销售日用百货、建筑材料、装饰材料，注册员工人数为50人，注册资本100万元人民币。这意味着郑各庄村的物业进入了一个新模式，从之前的自由居住模式转变为专业公司管理服务模式。?根据对物业公司总经理采访得知，宏福苑物业有限公司中除了总经理为外聘人才外，其他所有员工都为原土井村村民。另外，该小区物业管理收费标准为带电梯用户1.2元/㎡，不带电梯的用户0.65元/㎡。业主房屋物业费由物业公司直接上门收取 2 宏福苑物业管理有限公司管理问题宏福苑小区建成多年，物业公司基本上已经能正常运作和管理。但是经过笔者实地考察和采访也发现了管理中存在的不足。一进小区门口就可以发现虽然该小区安装了智能化刷卡系统，但只是一个摆设，主要还是靠保安人员人工随意收取停车费，这存在的一定安全隐患。从小区保安口中得知，前阵子才发生电瓶车被盗事件，从监控录像中确认是小区以外的人，虽已报案，但也很难侦破。还有从考察中看到部分宣传栏宣传单都已掉落，但物业管理人员未及时进行重新粘贴，影响小区美观。另外，部分居民是由于被迫“上楼”，对物业管理存在一定的争议性。还有原组织村民之间早期在拆迁过程中的矛盾被牵涉到物业公司，将之前认为的不公平所引起的愤怒发泄在物业公司，这也不利于物业公司的管理[1]。三、大望京农转非开发管理对策分析（一）提高宏福苑物业管理有限公司人员的专业水平 物业管理服务企业应尽职尽责，加强对小区的日常管理，从问题中寻找整治方法。“农转非”具有其独特性和复杂性，物业服务企业