3-2014年某工业园区的内35万平大型住宅地产项目总体规划_119P.ppt

某工业园区内35万平大型住宅地产项目;基础目录;基地分析;;东：现状为东沙湖公园，正在建设中； 南：政府规划中的大型居住区 西：现状为空旷地块，远处有部分企业； 北：紧靠河道及高压线，河北岸为企业 ;地形地貌 项目由分离的三块面积基本均等的地块构成，基地整体比较狭长，南北宽约190—200米，东西总长约900米，地块形状整体较为方正。基地地势整体较平坦，无拆迁，原生植被多为杂草，基地标高比周边路面标高约低1米。 ;区位交通; 东沙湖公园面积约126万平方米，该公园定位为自然生态型公园，未来将设有水上活动区、湖滨漫步区、人鸟对话区、珍稀观鸟区等。全园绿地率将达到75％，其中乔木占70％，形成都市森林的景观。 东沙湖公园作为XX工业园区规划的三大景观核心之一，将作为本项目未来区域认同和板块营销的重要因素。;地块对面的大型居住区;地块周边配套分析; 从项目地块自身特征来看，由于整体地貌和原生态乏善可陈，可以依托的资源不多，但是有两个相对突出的特点需要在后面的规划中加以重点考虑： 1、项目北边和6、7号地之间的河渠具有一定的宽度和景观价值，水质良好，可以作为一个景观塑造的依托加以利用。尤其是6、7号地之间的河渠若能形成一条重要的景观轴并与休闲性功能相结合，将成为项目为数不多的景观资源。 2、基地北侧的高压线则对本项目的开发有一定的影响，高压线的影响主要体现在三个方面：一是对视线和观瞻会产生不利影响，二是高压输电线带来的电磁辐射可能对消费者的心理产生选择抗性，三是高压线贴地块东西走向对于本项目狭长的东西向地块产生影响的面积较大。因此在规划布局上如何最大限度的规避高压线的影响，同时为北边面对高压线大面积的住宅营造附加的抵消抗性的卖点将为成为规划要解决的一个重要问题。;;规划指标分析;;;;2、地块未来发展预期 对于本项目的未来预期，一定要结合到园区整体格局和周边规划来看。从目前的规划调整来看，项目以南已经整体调整为居住用地，与本项目一起将打造成为一个接近300万平米建筑面积的另一个重点居住区域。因此，在考虑项目的未来预期时，我们必须关注以下几个层面的问题： 1、本区域将成为XX工业园区的下一个热点，作为区域的第一个开发商，如何树立在区域的领导者形象和发挥先发优势？ 2、尽管目前区域周边配套匮乏，但是即使从目前的规划来看，周边各种基础配套和商业配套的成熟都是可以期待的，项目在开发中如何与区域整体的规划和成熟时间协调一致？ 3、项目的价值实现与区域的价值提升和土地的价值提升密切相关，本项目如何结合区域的成熟制定开发节奏和价值实现目标？ 4、作为第一个在区域开发项目的开发商，如何形成在该区域的话语权，以及自己如何给该区域定位？东沙湖公园作为区域的一个主要依托，将为区域的定位重要的思考点。 ;3、地块的发展机会在哪里 （1）当前的机会 从政府拍卖该地块的初衷来看，在新的历史条件下，以民为本，解决实际的居住需求成了政府了指导方针，因此本地块的出现一定程度上也是特定政策环境下的产物，市场的需求环境、政策的走向变化均将成为本项目的市场机会，100平方米的面积限制虽然是一个制约但更是一个发展的机会。 而从地块自身来看，紧邻工业区，远离生活居住区或许是本项目的一个劣势，但这同时也给本项目指明了主要的目标客户群，即XX工业园区的产业群体。随着XX工业园区经济的发展，中产阶级的日益壮大，基础建设进一步提升，这都将为本项目带来的潜在市场机会。 （2）未来的机会 随着区域的成熟，区域认同将逐步提高，留给本项目的市场空间也将越大，政府限制性规划的刚性也将随着市场的变化存在放宽的可行性，在项目的总体发展中应该要考虑到当前市场机会与未来发展机会的衔接与预留空间。;项目发展核心策略;;;;;;;;;;;;;社区模式与总体定位;;;;;;;;;;;;;;;;一期物业发展建议;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;; （3）配套分布建议 从配套分布的角度来看，建议基础生活配套安置在主出入口商业街展开设置，而以邻区中心为核心的特色商业配套则安置在靠近水系及高压走廊一侧，即地块的偏东北方向，一方面可以使住区与高压走廊有一定的区隔，另一方面也可以与充分利用沿河道绿地使用价值。丰富社区活力。 ;（4）配套面积构成 项目一期配套以满足小区基本生活的社区配套及以会所为核心展开的特色配套为主，建议一期总体配套面积3000平方米左右，其中： 基本社区配套：1500平方米 ◆?? 生鲜超市：300平方米 ◆?? 餐厅、美容美发、干洗、便利店、音像、药店等：1200平方米 基础配套是主要是为了提供整个小区的一般生活购物场所，该区的客户来源相对更单一一些，主要来自小区内的住户。同时该区