仕府名苑价格的.ppt

青岛大汉隆城 2010年7月;仕府名苑一期的销售已经结束，在过去的合作中，双方互惠互利，共同经历了市场的起伏变化，最终实现了仕府名苑的一期大捷。 在一期的喜悦感还没有退去之时，我们即将迎来仕府名苑的二期的战役。在与贵公司之前的沟通中，一个比较棘手的问题摆在我们双方的面前，那就是仕府名苑的二期的价格定多少？;报告结构;3800;一个项目的价格的上涨，必须有一定的背景因素，我们称之为“支撑点”，支撑点越多、支撑力度越大，那么价格上涨幅度必然越大，反之亦然。;市场观察;市场观察—政策导向;市场观察—成交量;对手解读;项目名称;项目名称;对手解读—剩余房源分析;客户分析;2003—2009 胶州居民收入水平;在上半年一系列政策的调控下，对于未来半年房价走势，购房者认为下降的比例为53.65%，而认为大幅下降的比例仅为17.72%，认为上涨和没有变化的比例分别为32.33%和14.03%。从中可以看出，购房者对于房价下降的预期正在形成。 ;通过仕府名苑来访客户分析可以看出，来访客户中92%的客户可以接受本项目价格低于4600元/平米，仅有8%的客户可以接受本项目价格高于4600元/平米。;从购房客户所关注的因素我们可以看出，价格依然是钩锁首要考虑的重点因素，因此，价格的高低会很大程度影响到购房者对于一个项目最终的购买。;本体剖析;位于绿城项目片区内，物业管理及配套等依托绿城； 本项目户型为区域内稀少的100平米以下的小户型；;价格建议;价格建议—价格趋势判定; 我们将采用“定级因素权重法”确定本项目的楼盘平均价格水平。列举了数个典型楼盘，以求为本项目寻得一个精确的价格定位。 定级因素权重确定： 权重是一个因素对楼盘等级高低影响程度的体现。由于影响楼盘的因素很多，不可能都被选为楼盘定级因素，只有在进行了重要性排序和差异性选择后确定的因素，才能确定为楼盘定级因素。我们针对项目情况，挑选出多个因素，进行权重打分。 选择比较项目： 项目通过比较法进行价格测算，比较对象选择胶州市场热销高层项目，金色家园、新城市花园及水岸府邸 主要比较因素： 楼盘地域因素、楼盘个别因素???物业管理、工程形象等几方面;给本项目及可比楼盘的各个因子打分： 计算 楼盘因素定级公式 P=∑WiFi=W1F1+W2F2+W3F3+……+WnFn ; 据表中所给出的原始数据，大致可判断楼价与楼盘得分分值之间近似呈直线关系。将所要建立的回归方程设置为： Y=aX+b 只要求解出式中的待定参数a与b，该回归方程即可唯一确定。根据计算栏数据得： Y=3.38X+4349 上式中Y为楼盘均价，X为楼盘品质得分79.5。 据上述分析，项目的品质得分为83，则项目的均价为： Y=3.38＊79.5+4349＝4618元/平方米;The end