房地产设计指标解析的.ppt

;一、主要经济技术指标 二、指标与经营的关系 三、设计前提条件需求 ;总图和总平面图的关系：; 项目用地 容积率 建筑密度 停车位 配套指标;用地面积——包括建设用地面积、城市代征地及飞地;;项目建设用地类型： 商业用地、住宅用地、商服用地、酒店、写字楼、办公用地等;容积率;容积率;北京滟澜山（联排）;;容积率;单体楼型; 不平衡使用容积率（拉高拍低），可有效提高产品溢价及项目总货值， 做总图之前要进行业态组合比例强排比较 运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提高溢价空间， 价格举例：独栋＞联排，洋房＞高层 资源利用最大化，尽可能多的扩大优质资源户型比例，扩大溢价范围 尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积 ;布置在北面和西面;;容积率面积收益;前后下沉式私人花园不但有效的给夹层采光更给住户带来舒适惬意的活动场地。 入户大堂前采用缓坡的形式，使整个住宅美观大气。 采用这种布局方式，对首层户型可以产生比较大的溢价空间。;容积率;容积率;此种户型的优势： 1.赠送面积比较大 2.多增加的面积主要出现在由阳台围合而成的室外天井，既不占建筑的体积也不占建筑覆盖率 3.改造后不会增减阳台的排水设备，易于改造 ;阁楼及地下室;; 做足沿街商业 ; 商业步行街，提高项目溢价的另一途径 ;;;关于车位配比，根据《陕西省城市规划管理技术规定》的要求：;车位经营的主要问题：周转率、利润率;长沙桂花城;融资问题：对于西安地区而言，可售的这部分车库，大产权是在开 发商手中，购买车位的车主只有使用权，这样开发商可以向银行抵押，以便继续融资。 子母车位：西安暂时不认，有的地区算1.5个车位。（对于地下室空间的利用及销售非常有利） 微型车位：大兴区认10%，需提前沟通。重庆可达到30%。 ;在设计规范中，对微车位和小车位有明确的尺寸规定： 垂直停车：2400x5300（小），2200x4500（微） 平行停车：2400x6000（小），2200x5500（微）;停车位;停车位;停车位;停车位;停车位;配套; 公共服务设施控制指标（㎡/千人）;教育配套—— 属于单独用地，一般应移交给教育部门，但现在比较多的操作模式为开发商拥有产权，自己招商引资。这样的操作模式，开发商还是有一小部分的利润的。 在项目谈判阶段，尽量降低学校规模；在规模相同的条件下，尽量降低面积（建筑面积及用地面积）。;金融邮电、医疗、社区服务等—— 可以在前期与政府讨论，由开发商统一开发、规划、建设等。但是把其归于裙房商业之中，这样开发商可以拥有这些产业的产权。开发商通过招商来满足政府验收的要求。;行政管理—— 物业管理用房包括三个大的部分：物业办公、员工宿舍、员工餐厅及物业仓库。;配套;配套尽量用非容积率面积实现 ;配套尽量用非容积率面积实现 ;三、设计前提条件需求;位置选择;价值排序及要点： 1、公共空间： 主要关注：园林、入口、通道、大堂、楼梯间 2、外立面及风格： 3、内配套设施： 会所、幼儿园、小型超市 4、户型： 关注依次为客厅，主卧，主卧卫生间，厨房，次卧 多为双套房； 主卫加衣帽间面积适当大，一般达到15-20㎡； 设置多功能房（可做书房、琴房、视听室）； 多采用大阳台、大露台、入户花园的设计； 多休憩厅（各活动区间私密性加强）； 景观??卫； 工人房采光通风好同时面积增大； 户型有创新记忆点； 智能化；;商业地产规划设计过程;