房地产项目清算课件的.ppt

房地产项目清算 与土地增值税清算的涉税处理; 房地产项目完工清算; 这是企业面对的工作，既有历史问题税收政策及企业状况问题，也有现实的税收政策及企业状况问题。因此房地产清算是一项综合的工作。 ; 房地产项目完工清算需要面对的资料;应从房地产企业取得的基础资料：;房产类别涉及税收政策问题;房地产税检的基础知识; 房地产完工清算报告应反映的内容; 合同、发票、总帐、明细帐、银行、实物核对，核实成本与收入是否帐帐、帐物、帐据一致，并做出差异税收分析。 几个鉴证准则对稽查的指引。所得税、土地增值税 这类似反映内部控制是否存在问题。 ;企业所得税完工清算程序;房地产不可事前核定 汇总与归集数据，区分成本与费用，直接成本与共同成本，确定分配方法。;开发产品计税成本支出的分类; 指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。 这是跟以往的一大差别，在所得税方面是有资本化意味，但在土地增值税就没有这个规定;计税成本对象的确定原则如下：;企业计税成本的一般程序：;4、完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本 5、对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。 ;共同及分不清对象成本的分配方法;税收特殊要求的分配方法;车库及人防的分配或单独计算成本问题;有关开发成本的预提;合法凭据成本列支问题; 数据形成过程与可借鉴的报告样式;内外资房地产主要差异要点;销售收入确认标准的差异 成本和费用方面的差异 用于开发企业项目上的利息区别 用于用于权益性投资的区别 ;内外资房地产主要差异要点;房地产配套设施所有权归属问题; 万万不可天真想象开发小区所有配套设施都归属业主，悉数全部让其进入开发成本及所得税的讲税成本。这可从以下法律法规了解：会所及地下车库见《物权法》、地下人防设施见《中华人民共和国人民防空法》《厦门市人民防空管理办法》 ;房地产配套设施所有权归属问题;配套设施所有权归属涉及的税种征问题;土地增值税对公建配套设施的规定; 3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 只讲共有、无偿移交、有偿转让；没有讲自用怎办？当产成品处理。 以上三点情况之外的就不能作为扣除项目，这是不言而喻。 ;营业税对公建配套设施规定;以商标权、专利权、非专利技术、著作权、商誉等投资入股，收取固定利润的，属于转让无形资产使用权的行为，应按“转让无形资产”税目征收营业税。（根据《关于以不动产或无形资产投资入股收取固定利润征收营业税问题的批复》（国税函发[1997]490号）） (3)对企业以房屋或其他不动产抵顶有关债务的行为，应按“销售不动产”税目征收营业税。（根据《关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复》（国税函[1998]771号）） (4)企业将不动产赠与他人，视同销售不动产交纳营业税。（财法字[1993]第40号） 开发商的不动产自用问题是在同一主体中，难以冠上销售或转让之名 ; 房产税、土地使用税对公建配套设施规定　;以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。 3、自产自用是否缴纳房产税？是否缴纳城镇土地使用税？ （3）财税【2008】152号文件 不缴纳土地使用税的时间，总局仍然不是非常明确，省局与总局也不一致 ;内、外资企业所得税及新所得税的处理; 新企业所得税法规定：第二十五条　企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。 1、自产自用。（国税函【2008】828号） 内外资房地产完工项目所得税清算方法： 出让土地是否前一个环节必须缴纳营业税 ;甲供材几种可能出现的问题;第六部份:内资房地产操作实例; 3.2002年至2005年在财务费用中列支的利息支出4,133,632.68元被税务机关在2005年度检查时调增应纳税所