《房地产经营管理》经典读本.pdfVIP

第 1 页 第一章　　房地产与房地产业 随着我 国改革开放 的不 断深入 房地产业制度逐步建立起 来，房地产业作为一种新兴产业也越来越受到社会大众的关注 。 什么是房地产 ？什么是房地产业 ？是人们 了解房地产业相关知 识 进而从事房地产业相关实践，首先必须得到解答 的问题 。本 章对房地产及房地产业 的概念 ，及房地产业 区别于其他产业 的 特性作一扼要的介绍。 第一节　　房地产及其特性 一、房地产 所谓房地产 是房产和地产的合称 。房产是指建设在土地上 的各 种 房 屋 ，包 括 住 宅、厂 房、仓 库、商 业、服 务、文 化、教 育 用 房 等 以及 由之衍生的所有权和使用权 ；地产是土地和地下各种基 础 设施 的总称 ，包括供 水、供 热、供气、供 电、排水排污地 下 管线、 地面道路等 以及 由之衍生 的所有权和使用权 。房产和地产是紧 密联系不可分割的，一方面，房屋必须建在土地上，房产必须以 地产为基础 ；另一方面，地下的各项设施是房屋主体不可缺少的 组成部分 ，地产的价值在很大程度上取决于其附属设施或周 围 房产的价值 。因此人们通常把房产和地产合称为房地产 。 二、房地产 的特性 房地产作为一种特殊 的商 品 具有许多区别于一般商 品的 特性 ，其 中包括： 第 2 页 地点的固定性 房地产最重要 的特征就是位置 的固定性 ，这是因为一般房 地产都是和土地联系在一起 的。房地产 的这一特性决定了它所 处的地理位置 、环境条件具有极为重要的作用 。由此派生的地区 性和个别性，即没有两宗房地产是完全相 同的，房地产的使用严 格地受到了位置的支配 ，在进行房地产交易时，需要实地观察， 详尽地分析环境条件 。房地产 的价值在很大程度上取决于其所 在的地理位置 ，同样的住宅在市 内与郊区，在繁华区与萧条区， 租金转让价格会有很大 的差别。 使用的耐久性 房屋和土地是相当耐久的资产 。土地具有不可毁灭性，它具 有永恒的使用价值 ；房屋一经建设完成，只要不被拆毁或破坏， 其寿命可达几十年甚至上百年 。由于房地产的耐久性，一般可获 得长期信贷 。 不可毁灭性 土地作为房地产 中的一类，具有不可毁灭性 ，即使土地被冲 走、覆盖 ，它的实物形态仍然存在，尽管它的价值可能因此被降 低或消失 。土地 的长期性和不可毁灭性决定了在利用土地时必 须充分考虑社会效益，否则决策的失误会造成严重的、长期的社 会后果。所以政府对土地的利用一般都有严格的限制，有关土地 的开发建设要经过一系列繁琐的审批程序 。因此，进行房地产投 资时，首先应熟悉当地的法律、社会规定及必要的审批程序。 单件性 尽 管房地产体积庞大、结构复杂、内容繁多、用途广泛 ，但 它 却总是单件产 品，它不可能象工业产 品那样按照 同一套 图纸和 方案大量复制 。每一栋房屋会因用途 、结构、材料和面积等的不 相同而产生诸多的相异之处；即便是房屋的用途、结构、材料和 第 3 页 面积等完全相同，它也会因建造的地点、时间和房屋的气候条件 等的不相 同而相差甚远 。每一块土地也会因所在地区，工程地质 条件 、水文地质条件和土地用途的不同而不同。另外，房地产的 开发过程也存在着很大差别 ，世界上不存在完全相 同的房地产 开发过程 。因此 ，在经济上不可能出现大量供应 同一房地产的情 况。 开发建设周期长，投资大 一般工业产 品从消耗原材料 、燃料动力及劳动到生产 出产 品，可以在一天、一个小时乃至一分钟之内完成 ，而房地产开发 建设则不同。一般地说，房地产开发建设周期比其它商品生产周 期要长得多 。一栋上千平方米 的楼房仅建筑安装施工生产就需 要半年 以上 的时间，如果考虑在此之前的土地征用等一系列工 作和有关的配套建设，需要的时间则更长 。同时，房地产开发建 设需