《房地产与国民经济》工业出版社.pdfVIP

第 1 页 第 2 页 第 3 页 住宅商品化与房地产业 关于发挥建筑业在 国民经济 中的作用 问题 ，近年来理论界、学术 界 已有不少论述 ，实践中也有许多创新 。存在 的主要 问题是受整个经 济体制改革进程 的制约 ，民用建筑业 （主要是住宅 ）商品化进程没有 设想的那样快 ，因而建筑业在宏观经济 中调节消费结构 、集聚社会资 金方面的功能，没有充分发挥出来。 不久前召开 的党 的十三大关于我 国经济发展战略指出： “以积极 推行住宅商品化为契机 ，大力发展建筑业 ，使它逐步成为 国民经济 的 一大支柱 。”这一论述既重 申了建筑业在 国民经济 中的战略地位 ，又 明确指出了实现其支柱作用的途径 ，为振兴房地产业提供 了一个 良好 的机会 。大家记得， 年 月邓小平 同志 曾就发展建筑业 问题作 过一次重要谈话 ，内容涉及住宅 的性质 ，建筑业 的地位 ，改善群众住 房条件 的途径 ，调整房租 ，出售 旧房等一系列政策 问题 ，核心也是住 宅商品化 ，十三大在这方面 的论述和小平 同志谈话 的精神是完全一致 的。 为什么发展建筑业 以住宅商品化为契机 呢？所谓契机 ，就是事物 的转化环节 ，它是哲学上 的术语 ，在这里就是 “关键 ”的意思 。广义 注 ：本文 系 年 月 日在 中国建筑业联合会首届年会上 的讲话 原载 《中国建筑业的改革》。 第 4 页 地说 ，建筑产 品可 以分为两大类 ：一类是为经济和社会发展创造物质 技术基础 的建筑物和构筑物 ，属于生产资料范畴，这一部分产 品和通 常意义上的商品不 同，它具有 内在商品属性而不具有一般商品的流通 形式 ，暂不作为商 品化考虑 的内容 ，至于这一部分如何进一步搞活 ， 另外专 门讨论 。再一类就是 以住宅为主的民用建筑 ，这一部分属于消 费资料 ，可 以按一般商 品原则进行生产和流通 ，是实现商 品化 的重 点。住宅作为消费资料 ，从来就属于个人 出资购买或建造 的范畴，在 经济发达 的西方 国家 ，包括某些社会福利制 国家 ，住宅多数是 由个人 出资购买或租赁 。在这些 国家 中，住宅商品化不是什么政策导向，而 是社会分工演进 的结果 。我 国因为经济体制模式不 同，长期实行 由国 家包下来 的办法 ，当时 出发 点是为 了把群众 的住房 问题解 决得好一 些 ，但在我 国这样一个十亿人 口，一亿多职工的大 国里 ，国家包不起 也包不了，这已为前三十年的历史所证明。 以住房商 品化为契机 ，就是通过体制和机制 的转换 ，改革低租 金 、高补贴 、福利型、供给制 的住房制度 ，返还住宅 的本来属性和运 行形态 ，相应改革有关的体制政策 ，从根本上改变住宅建设只有投入 没有产 出、资金不能 良性循环 的局面 ，使之成为推动建筑业稳定发展 的动力 。限于篇幅 ，本文不准备泛述住宅商品化 的一般道理 ，仅就如 何使这一政策思想实践化的有关问题 ，讲几点不成熟的意见 。 （一 ）推进住房制度改革是实现住宅商品化的前提 低租金制是 旧住房制度 的核心。据 年统计 ，全 国城市公房 月租金每平方米平均为 角 分 ，房租支 出仅 占个人生活 费支 出的 ，是世界上少有 的低租金 国家 。不解决房租过低 的问题 ，继续 维护无偿分配 的老办法 ，住宅商 品化就很难推开 。只有联系房价调整 房租 ，使人们考虑到买房 比租房合算 ，才能促进住房商品化的实现 。 第 5 页 目前各地出台的房改方案不下十余种 ，归纳起来基本上可分为 “分 步到位 ”和“小步密走 ”两种方式，前者步子较大，第一步提到准成本租金 的水平 ，然后再分两步或三步提到商品租金的水平；后者以现有租金水 平为基础，根据实际情况分若干个步骤达到商品租金的水平 。这两种方 式的共同优点，是都