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朝阳园II的经验 形象及概念制造要点 避开我们的短处：非传统办公区域 找到与客户利益关联点 强调我们的长处：室内空间和公共空间的完美 推广的概念在市场上独一无二 Inspiring Office Inspiring Office激励型办公基地 概念的支撑 强调“员工第一，以人为本” 更加注重团队内成员的心理需求，以各种手段激发员工的最大潜力 对朝阳园III而言，完美的室内空间:进深特别小，面宽特别大 独一无二的使用体验：采光面特别大 两种类型公司 第一种：注重门面，对外形象放在首位 选择国贸、嘉里中心等甲级写字楼 租金高昂，员工办公空间狭窄 跨国公司、对外联系频繁的公司 两种类型公司 第二种：注重内部的工作效率，把激励员工放在首位 选择实际使用功能好的写字楼 牺牲位置，用同样的预算购买大一点的写字楼 广告公司、顾问公司、设计公司、经纪公司、旅游公司等 客户关心什么？ 成长型：立刻使用、不用负担双重办公使用费用。 创业型：即买即用的办公空间。 更低的迁移成本，减少考虑时间。 有竞争力的价格是首选。 较好的对外形象，交通较为便利。 投资回报情况是否令人满意？ 有没有更好的服务？ 客户为什么购买？ 更佳的使用空间 第二类型公司 使用范例 右侧：A A+B+C+D=336 m2 左侧：B E+F+G+H=432.7 m2 更加好的公共空间 商务会所 配套的大型商场 高档次的玻璃幕墙外观 客户为什么购买？ 客户为什么购买？ 投资客户为什么购买？ 宣传主题 激励式办公风潮席卷全球，来到中国！ 激励式办公”有了中国代言人？ 我们究竟需要什么样的物业办公？ 朝阳园III我们的营销主张 主要内容 写字楼市场的五个变化趋势 我们的机会在哪里? 我们的营销主张 写字楼市场的五大趋势 一、商住楼与纯写字楼分庭抗礼 两大阵营：纯写字楼和商住楼各分天下。 现在的商住楼宇的外观、功能配置与写字楼趋同 享有使用年限以及按揭方面的便利。 其供应有愈演愈烈的趋势，俨然成为写字楼的最激烈竞争对手！ 在市场消化能力上，商住楼居上风 商住市场的历史变迁 北京商住物业市场自1998年出现以来经历了6年的高速发展 目前整个市场上商住物业项目90余个 从北京商住公寓市场的历史沿革和发展阶段上讲，经历了四个发展阶段 第一阶段：1997年—1999年 中关村以及亚运村作为北京商住公寓的发源地 被动适应市场，商住产品在使用功能上有很大的缺陷性 其中中关村的都市网景，亚运村的汇园公寓是这个时期的物业代表。 第一代商住物业的市场特征 １、被动接受市场需求，项目实质多为高档公寓。 ２、产品定位为纯粹住宅设计，物业无“商用”形象。 ３、产品结构完全属于住宅类别，用于办公勉为其难。 ４、商、住的界限不明无法满足现代办公需要。 ５、市场供给区域主要集中在亚运村区域。 第二阶段：1999年—2001年 简单的产品修正以及市场推广的变化等表层 前期作为公寓开发的规划初衷已定，而后期根据市场的变化，重新进行商住定位的调整。 第二代商住公寓依然没有解决比如如何达到商住公寓作为商用的办公需求以及商住混杂引发的诸多隐患等主要问题。 这一阶段，北京东部区域的soho现代城，亚运村的天创世缘，中关村的韦伯豪是此类物业市场的代表。 第三阶段：2002年—2003年 １、开发意愿为主动捕捉市场，顺应市场发展需要。产品定位明确以“商”为主，产品形象清晰。 ２、设计思路以“商”入市，商务功能设施完善。 3、产品结构以商为主，住宅功能基本灭失。 ４、以住宅立项，最大程度赚取政策优势。 ５、市场供给区域逐渐向东转移，大量物业集中在CBD及其辐射区域。 ６、第三代商住物业多以纯写字楼的形式进行包装推广 对第三代商住公寓来讲，最大的风险不是来源于市场，而是来源于政策的变化 纯写字楼的形式包装推广 第四阶段：2004年~ 商住公寓市场经过近6年时间的发展，从产品形态上讲已经比较成熟。 2004年，在日趋成熟和激烈的商住市场中，第四代商住崛起。本阶段物业的主要特征是： 地标性商住 此物业多出现在CBD区域。在本阶段，商住物业已经不仅仅再单纯地提供办公的载体，更是力争作为一个地标性建筑存在。无论从外观、配套、服务还是到该物业的包装推广，成为一定区域的身份名片是商住物业的更高价值实现。 地标性商住 第四代商住特点 景观商住 生态景观作为商住公寓的一个高附加值是第四代商住物业区别与前三代商住物业的典型特征 细节商住 第四代商住则利用第三代商住物业所没有占据的市场空白，提供更多的细节关怀。 品牌商住 第四代商住公寓通过品牌塑造的过程来实现。 产品更加完善，由于竞争驱动、有超越写字楼之势。 二、写字楼市场供需两旺 从市场供应需求的情况来看，商住公寓已经进入了市场的高峰期。 从2００１年北京推出１１个商住