中国当下的房地产热,酷似80.ppt

1956-1973年，9.3%，69年哈弗大学傅高义《日本第一》，国内外对日本的经济状况普遍信心满满。1985年，汇率240,1988年初，120， 日本是属于开放的货币政策，而中国是宏观调控下汇率政策。 * 一是担心升值带来的紧缩效应太大；二是试图通过减息来降低升值的压力。 极度扩张的货币政策造成日本“经济体系内到处充斥着廉价的资金”，长期的超低利率又将这些资金推入股票市场和房地产市场。 * 最为直接的因素！ * 路易斯拐点的到来。 * 富人创造了繁荣的“虚假”而“高价”的需求，这些“虚火”使得房地产“旺盛”。富人瞄准的是那些已经在城市的、渴望拥有住房的人们以及将来城市化带来的更多的这样的人们的住房需求。 这种逻辑是没有错的，但量并不好掌握。在这种简单逻辑的如永动机般的驱使下，富人们容易陷入一种集体的狂欢，如滚雪球般的玩着倒买倒卖房子的游戏，而无暇思考他们现在投资的房子到最后有没有那么多人住。 日本房价泡沫破灭时，日本的基尼系数为0.47，超过国际警戒线的0.07。中国不一样啊，中国今年的基尼系数要突破0.52，泡沫破灭时的基尼系数要突破0.54，远比日本严重。降低基尼系数的唯一办法，就是将房价。我做了一个简单的推测，房价明年如果下降20%的时候，基尼系数会维持今年的水准；房价下降30%时，基尼系数会降低到0.50，仍然是泡沫破灭的风险区；只有降低到40%以后，基尼系数会降低0.49，那么，中国就不会有泡沫破灭的威胁。但是，很难做到。 * 路易斯拐点 * 当我们走得太快时,应该停下来等一等我们的灵魂 * 行为金融学——日本泡沫经济专题 行为金融学——日本泡沫经济专题 行为金融学——日本泡沫经济专题 行为金融学——日本泡沫经济专题 行为金融学——日本泡沫经济专题 行为金融学——日本泡沫经济专题 行为金融学——日本泡沫经济专题 行为金融学——日本泡沫经济专题 行为金融学——日本泡沫经济专题 行为金融学——日本泡沫经济专题 行为金融学——日本泡沫经济专题 行为金融学——日本泡沫经济专题 “ ” 行为金融学——日本泡沫经济专题 行为金融学——日本泡沫经济专题 “ ” 行为金融学——日本泡沫经济专题 行为金融学——日本泡沫经济专题 行为金融学——日本泡沫经济专题 中国当下的房地产热，酷似80年代末期的日本。 ——吉姆·查诺斯 中国也会出现日本一样的崩溃 这是真的吗？ 日本泡沫经济产生的原因与国内情况的比较 汇率政策 货币量化政策 信贷投资行为 土地政策 经济预期 泡沫经济活动参与的广泛程度 人口问题对房价的影响 汇率政策 日本 汇率大幅上涨 政府对自身经济状况具有一定的信心，汇率自《广场协议》签署之后，汇率快速上升，而后持续大幅上涨，并超出原本预期。从而导致以持续的货币宽松政策以应对汇率上升所带来的不利影响。 中国 汇率稳定上升 通过国家调控，严格控制汇率的动荡，在逐步的升值，由05年的8.20上升到现在的6.08。 但是根据三中全会的意思，要逐步放开汇率管制，向自由化的汇率政策转变。 政府的量化货币政策 日本 为了应对日元的升值，维持物价稳定，日本实行了非常宽松的货币量化政策。 日本央行的贴现率从1986年初的5%持续下调到1987年初的2.5%，为当时主要国家中最低。与此同时，广义货币供应的增长率从1985年初的不到8%加速到1988年初的12%，银行信贷增长也出现了同样的趋势。 货币宽松政策，使得大量的过剩资本进入房地产、股市等投机市场。 中国 近十年来，中国央行一直维持比较宽松的货币政策环境，尤其是09年，为应对次贷危机带来的全球经济疲软，采取四万亿投资计划，刺激经济增长。2009年全年的新增贷款规模，就达到通常年份规模的2倍。 中国的股市低迷，而房地产市场火爆，使得大量的资金涌向房地产市场，并不断推高房地产价格。 信贷投资行为 日本 日本政府宽松的货币政策一直持续到1989年。极度扩张的货币政策造成日本“经济体系内到处充斥着廉价的资金”，大量的廉价资金无法在贸易部门获利，就蜂拥进入了股票市场和房地产市场，1985-1989年，日经平均股价上升了2.7倍；1986-1990年，东京、大阪等六大城市的价格指数平均增长了三倍以上。 中国 中国政策，也在实行较为宽松的货币，这导致有大量的资金进入房地产行业，房地产行业在GDP增长中占有很大比重，全国各地房价上升，尤其是北、上、广等一线城市尤为明显。 土地政策 日本 土地作为一种规避税收的资产，被大量的富人作为遗产继承的一种方式，而不仅仅是建设用地。 经济的繁荣和高速发展，提供了乐观的投资预期，使得不动产相关价格不断上升，在上升的过程中，远远超出了实体经济增长所带来的价格