威海市房地产发展趋势(塔山).ppt

威海房地产市场价格走势将会持续平稳，但需求有可能下降。 * 威海房地产市场产品供给结构将会有所调整，大约经历13-15个月的时间趋于合理 * 未来房地产企业的利润将趋于下降，范围控制将有15-25%、5—13%两个阶段，形成健康、成熟的房地产模式，保障性住房、经济房，商品房、高档地产和商业地产比例均衡的供给模式。 胶东地域效应，为威海房地产市场提供了外部支持，未来山东其余地市、北京、东北、中西部将是威海房地产的主流需求市场。 * 未来目标市场将向长江三角洲、山东和珠江三角洲转移。 保利地产、华翰地产、龙湖地产、绿地集团、恒大地产、鲁商集团等 * 房地产知名企业、地产大鳄将会进入威海，最终提升威海房地产运作水平，改变现有地产格局 威海良好的城市形象创造了契机。“宜居” 仍将是威海地产行业的王牌，但投资理念将在商业地产、旅游地产和高端地产中进行发力。 * 一、新政对威海房地产的影响 主 题 二、深度调控背景下威海房地产发展走势 * 三、威海房地产企业发展问题和对策 威海房地产企业的整体实力偏小，应对外部环境变化的能力弱。 * 竞争激烈利润下降经营压力大 环境变化 实力小、水平低 无力满足需要和服务 经营不好或无法实现效益最大化 企业无法改善、实力不能增强，水平不能提高 维持经营 无法进行公司管理投入和新项目 企业危机 资金链危机，出现瓶颈 威海房地产企业发展问题和对策 * 2、威海房地产企业的运营模式，虽有很大变化，但总体来看仍处于初级和低水平阶段。 “银滩模式”造就了乳山地产的辉煌，创造了地产业的奇迹，是一个成功的模式。 威海现有的模式仍是业内统一标准的模式，没有创新 银滩模式 威海模式 南海模式 1 2 3 有待于考证 但滨海地产有其特定的模式，需要拥有宽广的视野和魄力,更需要用雄厚的实力作为支撑，这是威海运营模式的短板。 三亚模式 新加坡模式 滨江模式 * 威海地产模式需要高度。物理的高度、理念的高度、品质的高度、价格的高度和活动的高度 威海地产模式需要厚度。内涵的厚度、人才的厚度、管理的厚度、模式厚度 威海地产模式需要维度。多元化、多层次、多文化、多范式 威海地产模式需要梯度。传承性、可持续 3、威海企业缺少全产业链开发的能力，其配套产业发展相对滞后。 * * * * 理性思考 决定是否购买 如何购买、购买谁的 资金丰富，购买力强 圈层效益高 高学历、高水平、多经验 成交 外地市场 收集信息、做分析 4、威海房地产产业的管理亟待提升，尤其是市场营销的水平已经成为房地产企业发展的瓶颈 争取资源，拿到土地 项目规划 项目开工 项目营销管理 项目调研 项目融资 项目定位 项目销售管理 精确化营销 * 精确营销是不同于大众营销的一种营销新趋势。传统的营销模式如同过去战争中的狂轰滥炸，精确营销就如同现代战争中利用先进的定位系统来有效打击目标的做法。精确营销往往由直复营销、数据库营销等多种手段结合，但前提是必须掌握精确的营销信息、精确的目标受众资讯以及有效的市场手段。 营销的生命力不仅在于对细节的把握，更要在顾客需求测定、目标锁定、过程控制和反馈评估等环节进行精确掌控。当产品日趋同质化、价格战使得利润空间日渐趋薄的时候，企业为了在竞争中体现出差异性，纷纷高举服务牌、文化牌和品牌牌。在星级服务、真情服务、个性化服务和贴身服务等概念的背后，我们已经迎来了“服务泛概念化时代”。　　面对这种情形，作为企业经营管理者，谁能够对服务有更深刻的认识，谁能够把握客户的需求，分析趋势、把握潮流，将个性化服务视为营销的重要组成部分，谁就能够将营销工作做深、做细、做透。这已经是摆在现代企业面前的一个重要课题。 威海地产的矛盾 * 威海楼盘在全国充满市场和机遇 威海拥有良好的品牌优势和地域资源 威海的地产市场和政策大环境呼唤乳山地产模式要有创新 威海地产企业的发展眼光有限制 威海地产企业不知道如何发挥这一品牌和资源优势 威海地产企业不知道如何创新或无能力创新 威海的地产行业需要大手笔、全模式运作 威海的地产企业无意识或无能力进行运作 * 对策与破局 1、思路上，“抓内推外”。“抓内”挖掘区域市场，以乳山为核心区域圈，进行区域联动；“推外”有组织、有模式的向全国市场推广荣成地产。但推广模式要进行创新。 2、管理上，要进行全方位反思。现有的“威海模式”（地产商+代理公司）需要进行创新 3、研究上，重视前期的调研。引进大学或者商业咨询机构进行规范、系统、科研的论证和研究，为地产行业和企业的发展规划提供科学依据 4、资源整合。要有“借力” 的思路，借资金、市场、资源、模式为我所用等 对策与破局 组建智囊，借助外脑，提升企业的管理水平 * 引进全国知名地产公司，进行产业整合 引导部分