房地产的融资方式以及.ppt

房地产的融资方式以及; 资金和土地是房地产开发的两条腿，没有资金和土地，开发商将寸步难行。房地产业的诸多环节不够规范，特别是在信贷和土地方面，这两个软肋往往也是政策调控的重点。 近两年来国家实行了土地紧缩政策和信贷紧缩政策，双管齐下的地产新政让房地产企业普遍感到了资金压力，随着政策调控的效应逐步显现 ，这种压力将进一步增大。 穷则变，变则通。在地产新政的严格规定下，催生出灵活多样的房地产融资方式。“上市”、“信托”、“基金”、“信贷”、“典当”等纷纷登台亮相，更有各种巧妙地，不可复制的，个案性的创新的融资方式。 -----前言 ;一、房地产企业融资渠道与融资方式 二、我国房地产企业融资方式 三、我国房地产企业融资现状 四、热点融资方式现状 五、融资成本的计算方法 六、房地产融资案例;一、房地产企业融资渠道与融资方式;1.企业内部融资 即开发企业利用企业现有的自有资金支持项目开发，或通过扩大自有资金基础。房地产开发的内部融资包括“抵押、贴现股票和债券而获得现金”、“预收购房定金或购房款”和企业留存收益 2.企业外部融资 （1）上市融资。随着资本市场的日益发达,股份制房地产企业上市发行股票融资成为重要的融资渠道，上市融资包括直接发行上市和利用壳公司资源间接上市。 （2）发行债券。根据发债主体的不同，分为政府发行、金融机构发行和房地产企业发行三种。发行债券可以聚集社会闲散资金，为房地产开发带来大规模的长期资金，用于土地开发和房地产项目投资等。 （3）银行贷款。常见的有信用贷款和房地产抵押贷款。信用贷款依赖于开发商的业绩、业务以及信用记录，无须开发商以所开发的房地产作抵押。但需要其他抵押物作抵押或以企业的信用作担保。房地产抵押贷款要求开发商以所拥有的房地产作抵押，包括土地开发抵押贷款和房屋开发抵押贷款，由于这种方式大大降低了银行的信贷风险，因此，在商业银行房地产信贷业务中居于主导地位。;（4）其他融资机构的融资。目前为我国房地产融资的金融机构主要是银行，而在国外还有其他形式的金融机构为房地产开发提供融资服务，例如房地产保险公司、房地产投资基金管理公司和房地产财务公司等等。 （5）合作开发。包括合资开发。这种方式可以补充自有资金，分散投资风险，是目前房地产开发企业采用较多的一种方式。 （6）前言货币合约。这是一种非常美国化的高比率的房地产融资方式。它采用贷款机构出资，开发商出地和技术，成立合资公司。与合作开发不同的是，参与合作的资本投入者并不是完全意义上的投资方，它还充当贷款人的角色，要将其投资分期收回，并要求获得利息。故这种融资方式又称为“双重身份贷款合作”。 （7）房地产辛迪加。这是美国房地产开发商广泛采用的一种融资方式。它由经理合伙人和有限合伙人组成。其中经理合伙人负责房地产的经营管理，负无限责任，而有限合伙人享有所有权，不参与经营管理，以其出资额为限承担有限责任。房地产辛迪加可以筹集到开发商难以筹集到的权益或短期资金。;（8）房地产信托融资。这是以房地产作为主要资金投向信托产品。信托投资公司可以通过向开发商发放信托资金或直接参与房地产投资等方式参与运作。相对于银行信贷融资而言，房地产信托融资可以降低整体的融资成本，节约财务费用，而且期限弹性较大，有利于房地产开发公司的长期可持续发展，在不提高企业资产负债率的情况下优化资本结构。 （9）租赁融资。在这种融资方式下，拥有土地经营权的房地产开发商，将该土地出租给其他的投资者开发建设房地产，以每年获得的租金作为抵押，申请房地产项目开发的长期贷款；或者是开发商通过租赁方式获得土地的使用权以后，以自发开发的房地产作为抵押向银行申请长期抵押贷款。租赁方式分为出租人的房地产和承租人的房地产。 （10）回租融资。在这种融资方式的要点是开发商先出售自己开发的物业，再将其租回经营。 （11）回买融资。开发商将自己开发的某项物业卖给贷款机构，然后再用贷款机构的贷款买回该项物业。 （12）夹层融资。指不属于抵押贷款贷款的其他次级债或优先股，建立不同债权和股权的投资组合。;二、我国房地产企业融资方式;3.银行信贷 开发商向银行借入的资金，偿还期在一年以内的，为短期信贷，偿还期在一年以上的，成为长期信贷。短期信贷由于必须在一年内偿还，所以只能作为企业的流动周转资金，在开发项目建成阶段，可