调查鹤山各房地产项目.doc

关于对鹤山市主要楼盘的踩盘信息总结： 应林老板之要求，对鹤山市几个指定的楼盘进行认真细致踩盘的调查。期间多次组织营销部数人的踩盘小分队外出调查、踩盘。在对鹤山市各楼盘调查过程中公司踩盘小分队各位成员采取了沟通、问答、相机拍照、现场手机录音、进行收集数据过程中采用多次打电话回访等手段。通过与现场营销人员的对话，及各人回来反馈的信息进行表格化汇集，经我司营销部数人对几百张各楼盘形形式式的信息所拍的照片，进行分类收集数据。特总结如下： 一、调查鹤山各个房地产公司及项目的个人评价、分析 ?1、爆发户型房地产商：个人的购买意见---低风险投资，值得投资 代表楼盘--鹤山嘉悦名都。理据：爆发之意系几年间从房地产业起家，可以说是白手兴家。楼盘销售已近尾声，去年享受了高楼价利润，手头上有三大市场物业做后盾，烂尾机率不大。近期推880元一平方是在放尾盘，价钱吸引值得投资。低价抛售对其他房地产商来说，有点幸灾乐祸、猛踩一脚的感觉。代表楼盘--坚美园、锦绣华虹。理据：工业家搞房地产，急功近利，资金链容易出问题，华虹卖左热水器厂搞房地产，其实是当时资金链有出问题的风险而不得而为之举，现盘销售也已经近尾声，新开楼盘在拖延进度。坚美老板虽然资金链不会断裂，但该楼盘从选址上已经注定要失败的。两大老板现有资金应该没问题，烂尾机率不大。代表楼盘--碧桂园、十里方圆。理据：不用多说了，专业房地产商融资高手，定位高端，资源稀缺，值得，苏州过后没艇搭，楼市低迷突显投资价值！代表楼盘--凯旋城、南景湾、松鹤新城。理据：自产自销成本低，但市场把握不好，缺乏专业知识。如凯旋城，定位过于高档，未考虑该地段的客户群体消费能力，经纬花园可以说是鹤山房地产行业近年发展成功的典范，但追逐豪利的逐利思想搞晕了老板的思维，销售业绩有水分，有捂盘嫌疑，但未有烂尾风险。南景湾虽说在04-0销售畅旺，但它的老板未发挥该地块的优势，保持小农意识，错失发展机会，可惜！这就是水平问题了。松鹤新城未做市场调查就上马，基础搞好才知道原来沙坪这么多小高层，能消费得起小高层大户型的有多少人？调查小高层的业主都是不敢露财的特定群体，买碧桂园或十里方圆太露财才为之买小高层的，该买的已经帮衬锦绣华虹了（一套连装修起码0-130万投资），一般不会跑那么远去投资松鹤新城。三大老板现有资金应该没问题，烂尾机率不大。代表楼盘--金信花园、名雅园。理据：奸商都是用最少的钱做最大的生意，用10%的资金搞房地产，资金链容易出问题，定位低档，老板都是百万富翁发着亿万富翁的梦，资金链一断肯定会烂尾。唯一楼盘--银业雁山。理据：不得不说的楼盘，鹤山房地产泡沫的代表作，最高暴炒至每平方14000元，未包装修该盘地理位置处在死穴位，三条大桥如箭一样直刺腹地，风水上已经注定失败，推倒雁山旧建筑犯了情绪上的错误：不受本地人欢迎。环境极度恶劣，烟尘滚滚。银行业界的雁山，美其名“银业雁山”，融资手段开发，金融背景烂尾机率较低但不得不防。—04月10日 附表二：鹤山四个别墅楼盘数据对比--- 十里方圆采用小镇的开发理念占地3000亩总建筑面积200万平方米，规划入住人口约5万人。配套三大会所五星级度假酒店、会所、岭南国学院、鹤山实验中学、生态体育公园等共同组成的纯生态高端山水生活之城。物 业 费 2元/平方米月 银业雁山城占地1200亩江、山、湖准五星酒店一D型观湖豪宅 428㎡； E型、F型为一线湖景豪宅，分别为368㎡和330㎡ ；型为山景豪宅．为269.5㎡；H型为叠加产品，为210㎡。物 业 费 2.20月 鹤山碧桂园 1、鹤起香泉：推出30套单位，双拼别墅95折优惠，介绍成交各送1年物管费；洋房：在3月份推出190套单位，其中47套单位96折优惠，而其它143套单位没有优惠，仅送1年物管费。 2、桐林人家：推出14套双拼别墅，95折优惠，介绍成交各送1年物管费。 3、芳邻：超豪15套单位。 到推出鹤起香泉双拼别墅为止，鹤山碧桂园以开发第七期产品。 洋房： 65、85、103、123平方4种户型； 双拼：214---253平方。 鹤山碧桂园（二） 公园1号 2009年10月25日开盘占地100多亩位于鹤山新行政区域的核心位置，毗邻财政局，并距鹤山公园仅100米，其作为目前五邑地区最大的公园，其中“玲珑”美墅是建筑面积为214-253平方米的双拼别墅，今年6月份鹤山碧桂园推这一类型产品时就出现过一个买家一次买5套的情况。 碧桂园?公园1号拥有大雁山稀缺景观资源，并距鹤山公园仅100米，首批产品畅销全国的09版全新类别墅———“玲珑”、“和院”美墅。元/㎡㎡㎡元/㎡㎡㎡元/㎡ 6000元/㎡ 170、210、220、250平方1.50元/㎡/月小高层伦、大良、勒流、杏坛、龙江等顺德各镇 9