第七章 房地产投资项目不确定性分析之临界点分析.pptVIP

房地产投资项目的不确定性概述;2.房地产投资项目不确定性的含义;不确定性产生的主观原因;不确定性产生的客观原因;3.主要的不确定性因素 ;4.不确定性因素的相互作用 ;5.房地产投资项目的不确定性分析的意义;房地产投资项目的不确定性分析主要包括: 1.临界点分析 2.敏感性分析 ;临界点分析;;临界点分析的数学模型： 线性盈亏平衡分析 曲线形式的盈亏平衡分析 ;线性盈亏临界点分析;临界点分析的数学模型 假设产量和销量相同，则： 利润=单位售价×销量 - 单位售价×销量×销售税率 - 单位变动成本×销量- 固定成本 =单位售价×销量×（1 - 销售税率）- 单位变动成本×销量 - 固定成本 设：Z：表示利润；P：表示单位售价；Q：表示产（销）量；r：表示销售税率；Cv：表示单位变动成本；Cf：表示固定成本； 则上述公式可表示为： Z=PQ(1-r)-CvQ-Cf ;临界点分析的数学模型图示;曲线形式的盈亏平衡分析 在实际工作中，总销售收入和生产总成本往往不是产量的线性函数，而呈曲线变化。此时，就不能用上述直线形式计算盈亏平衡点，而必须借助数学中的极值原理求解。; 假设总销售收入曲线和生产总成本曲线如图所示。图中的、为平衡点的产量，如果实际的产量小于x1或大于x2，企业就会出现亏损，只有产量在x1和x2之间时才能盈利。它的具体求法就是使两条曲线的函数式相等，从中解出x1和x2。求出盈亏平衡点x1、x2后就知道了盈利区的具体范围，在该范围内，可以求出企业最大利润时的产量：;拖页潦旺贯烈十箱鲍老波莲贰虹孤捡康糯小臃新脆禹雌侨船惦掇茶吧服腆第七章 房地产投资项目不确定性分析之临界点分析第七章 房地产投资项目不确定性分析之临界点分析;;临界点分析的运用;设有两个互斥方案，假设用成本（或费用）作为分析指标，它们的成本函数决定于一个共同的变量时： C1=f1(Q); C2=f2(Q) 令C1=C2,即f1(Q)=f2(Q) 由此，可求出Q值，即为两个方案费用平衡时的变量值，据此可判断方案的优劣。 ;习题1：有一挖土方工程，有两个挖土方案：一是人工挖土，单价为3.5元／m3；另一个是机械挖土，单价为2元／m3，但需机械租赁费1万元，问在什么情况下（土方量为多少立方米时）应采用人工挖土。;某房地产公司打算开发一幢公寓楼，预计该楼平均单价为2000元/平方，置地勘察费等固定费用为100万元，每平方米建筑面积的可变费用（造价、管理费、销售费用等）为800元/平方，销售税率为5%。试计算该项目的最小开发量。;注意事项： 1.销售收入是完全随建筑面积的变化而变化的。平均价假定为常数。 2.开发量与销售量相等。只有这样，等式F(x)=C(x)才能成立。左边x销售量，右边x开发量。 3.成本函数中，固定费用为常数。它通常包括置地、基础设施建设、勘察设计和借贷利息等费用；变动费用是建筑面积的线性函数，除单价、管理费、人工费和营销费外，还可包括有关税费等。;临界点分析法的总结;临界点的作用;临界点分析法;临界点分析法