以土地流转为突破口推动荷塘城乡统筹改革.doc

以土地流转为突破口推动荷塘 城乡统筹改革 农业是安天下的产业，土地是农民最基本的生产资料。当前，面对农村劳动力大量转移和相对禁锢的土地政策，土地这个最基本的生产资料却遭遇“两难”：一方面 是“老人农业”、粗放经营，相当部分农民对一向视为“命根子”的土地“弃之不愿、用之无心”；另一方面是土地难以顺畅流转，农业现代化、集约化、规模化经 营举步维艰。土地要素，怎样才能得到激活？城乡统筹，突破口究竟在哪里？创新农村土地流转制度年区农业总产值元，农业增加值元，农民人均纯收入达元。人多田少，在农村家庭联产承包制下，土地分户经营的分散性、随意性与土地流转的计划性、规模性之间存在矛盾。土地流转主要表现为一些农户和部土地承包业主对推进土地流转还存在“怕”：一是部份农民怕土地转包出去后，自己丧失了土地经营权，没有了生活的最低“保障线”，部农民外出打工后，宁愿土地荒芜也不愿转包出去。二是部业主怕政策不稳，政府收回土地承包租赁权，不敢大胆投入。三是部业主怕市场前景不佳，承包无效益，不敢大规模搞开发。 缺乏有效的市场机制，还没有形成市场化运行的土地流转机制，缺少土地流转中介服务组织，土地流转对象与范围选择余地小，流转形式比较单一，往往出现农户有转出土地意向，却找不到合适的受让方，而需要土地的人又找不到有承包地的出让者，流转信息传播渠道不畅，影响了土地流转的发展。由于粮价、征地、效益等不确定因素，全面上转包期均较短，这种情况易产生短期行为，不利于大户增加投入，作长期经营的打算，不利于土地的可持续利用，也不利于农村经济的稳定和可持续发展。全农户之间私下协商转包面积达万亩，占比较大，还不包括季节性流转。农户之间口头协商随意性较大，协议条款不齐全，双方权利义务不明确，造成不少大户不敢搞长期性、固定性的投入，粗放经营，效益低下，即使搞了投入，转包期满后已投入的固定资产处理较难，易产生矛盾。这些问题的存在，将使流转双方的权益得不到有效保障，影响土地流转工作的顺利推进。 （一）具体措施 1、城市周边地区和工业化快速扩展地区的村采取房地产开发模式 农村基础设施差，土地利用效率不高的一个重要原因是居住过于分散。如果考虑在不改变土地性质的前提下，通过土地置换，将农村居民集中居住，至少有三大好处。其一，有利于集中修建基础设施，改善居住环境；其二，有利于集约利用土地，提高土地利用率；其三，有利于培养农民适应城市居住习惯，为下一步的身份转变奠定基础。用农村宅基地来换城市住房在实践中在其他地方已有先例，可以按照“城市建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩”的试点要求，拿出原农村宅基地的20%左右，集中兴建新型农村社区，可以腾出80%左右的农村宅基地指标置换为城市建设用地，用多得的土地出让金等收益来补贴农民购房。根据我区情况，宅基地换房要达到四个目的：一要保证农村居民住房面积达到城市居民平均水平，二要尽量使农民不花钱就能住上标准较高小区房，三要调动镇村的积极性，四要保证更多的土地用于城市开发建设。可考虑将原农村宅基地的30％左右集中兴建农村社区，农民只需交出宅基地不花钱直接入住，按4的容积率计算，即使全部农民都愿进入，都能保证人均住房面积近30平方米，达到目前城市居民住房面积水平。授权镇村进行农村社区的建设，并另给镇村40％左右的土地开发量，并尽量减免土地出让金，保证资金能够平衡。其余30％左右的土地，由政府收回用于开发建设。我们可以计算一下，新建住宅成本价每平方米约900元，只要开发商品房价格达到1800元，则农民不花钱，资金也能够平衡且有一定利润，镇村还能得到一定收入，增强基层经济实力。 这里要强调，农民以宅基地换小区房一定要自愿。如不要现房，也可直接由政府给予宅基地及农房的补偿，宅基地由政府收回。 2、城郊地区的村采取土地集约、规模经营发展都市农业模式 虽然我区城市化进程不断加快，城市规模不断扩大，但农业、农村还将在一定时间内存在。即使农村人口全部城市化，仍然会有部分土地只能发展农业。因此，考虑将农业用地通过流转，进行规模经营，发展生态型、观光型、体验型都市农业。 第一，积极寻求土地流转和规模经营载体。一是立足本地人才，大力培育各类种养大户，为土地流转和发展规模经营的提供人才载体；二是用亲情和热情回引人才，创造外出成功人士回乡兴业的条件，为土地流转和发展规模经营找到项目载体；三是将可以流转土地的区位优势、水源保证、适宜开发的项目、优惠条件等通过媒体和项目包装等方式面向社会招商，扩大土地流转和规模经营的社会载体；四是巩固和发展农企合作，依托龙头企业发展规模经营，寻求土地流转和规模经营的有效载体。 ? 第二，“小单元、多模式”推进土地流转和规模经营。在坚持“依法、自愿、有偿”的原则下，对土地流转采取“多模式”的方法推进；在流转的土地一时不具备较大规模集中的情况下，对流转土地