同致行-郑州水榭澜湾别墅项目整体营销策略.pdf

专业+服务 创造地产新价值 水榭澜湾整体营销策略 ·同致行顾问 主要议题 我们的营销目标 我们面临的环境 我们的项目现状 我们的营销策略 我们的近期工作 我们的营销目标 销售目标 年内 1个亿 销售目标 ——销售面积 22000平方米 ——整体均价 4530元/平米 ——销售金额 1亿元 销售目标 分析：在目前项目没有面市的情况下，完成年内1个 亿的销售目标压力是比较大的。尤其是别墅产品， 其具有的慢热性从一定程度上决定销售的速度。 理由：1、开发商快速回拢资金的需要 2 、我们针对项目制订了一套特殊的营销方式 结论：我们相信可以圆满完成销售目标，实现别墅项目以 普通住宅的速度快速消化。 推广目标 打造中原极具代表性的财富身份象征 推广目标 分析：别墅作为奢侈品，其重要作用就是标榜拥有 者的身份。激发客户的购买欲望，则要树立产品身 份象征的地位。而其地位的树立，是从推广项目的 高品质与高价值入手。 结论：从项目的品质与价值入手，树立项目中原财富身份 象征的形象 我们面临的环境 宏观政策分析如下—— 宏观政策分析 2006年5月30日，国土资源部下发“关于当前进一步从严土地管理的 紧急通知” 。从31日起，中国一律停止别墅类房地产项目供地和办 理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。 分析：国家停止对别墅用地供应，使得别墅成为稀缺资源，这对 于现售及如本项目的已建将售的别墅项目来讲，都是一个强有力的 利好信息。 宏观政策分析 ７月１０日，国家建设部、发改委、工商总局联合发出《进一 步整顿规范房地产交易秩序的通知》：房地产开发企业取得预售 许可证后，应当在１０日内开始销售商品房；未取得商品房预售 许可证的项目，不得非法预售商品房，也不得以认购、认筹、收 取预定款等各种形式变相预售商品房；对未取得预售许可证而非 法预售或变相预售的，责令其限期整改。 分析：取消了惯用的认筹销售方式，对营销方式造成了一定冲 击。但就目前郑州市场对于政策的执行力度而言，影响有限。且甲 方如能于近日获得预售证，则可完全规避此项政策。 宏观政策分析 分析：由于对于停止认购的政策执行力度不明确，我司认为，贸 然采取认购措施仍具有一定风险。因此，我司提供两套操作思路供 甲方参考。 如不考虑政策风险，则可按以往的操作方式进行认购(现郑州市大 部分楼盘均采用此方式)。 如考虑政策风险，则可以CRM策略——客户关系管理的方式（ “龙城 Town豪斯俱乐部” ）行认购的实际操作。 别墅市场分析如下—— 别墅市场分析 • 郑州市别墅项目分布 郑州市别墅60%的项目分布在北区，排在第二位的是东区，两区别墅约占市场 的79%，因此应该重点注意这两个区的别墅动态。 区域 别墅项目 别墅项目区域分布 北区 思念·果岭山水；普罗旺世；九郡·弘； 大河龙城；水映唐庄；林湖怡墅；盈家水岸； 5% 北区 11% 东区 纯翠领域；鹿港小镇；家和万世 5% 西南区 东区 东方今典；中凯铂宫；青青美庐；大宇·颐园；