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城市房屋拆迁纠纷的博弈分析 ． lI————————I II——一————————————II————--—．1 城市房屋拆迁纠纷的博弈分析 户 邑 邓 恂 摹 (重庆大学建设管理与房地产学院400045) 摘 要：我国城市房屋拆迁制度是一项重要的公共政策制度，当前城市拆迁中存在许多问题， 导致城市拆迁纠纷的成因在于我国城市房屋拆迁行为的制度障碍和政府、拆迁商及被拆迁者 利益博弈的本质l在行政权力未能受到法律有效制约的条件下，政府也无法对拆迁利益受害者 实现应有的实质性保护。因此，必须从引入市场机制、加强住房保障体系建设、制约拆迁许可 行政职权和强化对拆迁商拆迁行为的监管等方面来完善我国城市房屋拆迁制度，通过完善城 市房屋拆迁理论体系和管理体系来推动城市拆迁工作。 关键词：城市房屋拆迁拆迁纠纷博弈论公共政策理论 城市旧城改造是房地产开发的重要形式，作为旧城改造基础性工作的城市房屋拆迁，事关国家、拆迁 开发商、被拆迁单位及城镇居民的切身利益，广为社会各界关注。当前，城市房屋拆迁为城市旧城改造和 城市发展做出了重要贡献，但也存在很多问题，表现出与社会主义市场经济体制的极大不适应性。本文 分析：(1)我国城市房屋拆迂中主要存在什么样的纠纷l(2)纠纷产生的内在博弈本质是什么；(3)政府为 什么对纠纷问题的解决难以有实质性作为；(4)政策建议。 l 我国城市房屋拆迁中的主要问题 (1)政府部门在拆迁工作中违法行政，出现职能错位、越位和缺位，引发了群众强烈不满，造成较大的 社会矛盾。有的地方强制拆迁存在不分条件、不讲形式、不按程序而盲目强迁、粗暴强迁的现象，如殴打、 停水停电、以抄家的方式强迫居民进行搬迁，滥用拆迁行政许可权，违法拆迁现象时有存在。 (2)对拆迁商的监督制约不到位，房屋拆除缺乏监管。在实际的拆迁运作中，很多地方的拆迁工作各 个环节存在由拆迁商担当“主角”的现象，包括拆迁概算的编制、房屋产权性质的界定、房屋面积的测量、 拆迁补偿的敲定、拆迁补偿金的发放以及实际的房屋拆除工作等，政府相关职能部门没有起到应有的监 督制约作用，存在大量的安全隐患，导致国家拆迁财政资金受损。 (3)政府存在滥用行政裁决和强制执行手段情形，强制拆迁中采用粗暴对待的方式。有些地区不经 拆迁当事人申请，拆迁管理部门就下达行政裁决；一些地区错误地认为，拆迁裁决可以不受条件和时间限 制，只要拆不动就可以行政裁决。同时拆迁裁决程序缺乏公开性、公正性，裁决内容不具体。 (4)安置补偿不合理、不到位，拆迁商给予的补偿标准过低，不履行协议的现象大量存在，有的甚至擅 自抬高回搬房价，有的长期不进行安置补偿，有的剥夺被拆迁人安置补偿方式的选择权。 (5)政府部门的城市规划不合理，甚至存在随意性的现象。这一方面造成居民无法回搬或难以回搬； 另一方面可能出现不切实际加快城市基础设施建设，超过自身经济能力建劳民伤财的形象工程的现象。 2004中国西部房地产财智论坛论文集 _i Illl Ill III IIII IIlll -■—■———■—■■—■■■■一 2城市房屋拆迁纠纷产生的内在本质 2．1 我国城市房屋拆迁行为的制度性障碍 土地征用制度是世界各国普遍建立的一项法律制度。依照国外土地征用的基本理论，土地征用是国 家因公共事业需要，按照法定程序，对私有土地给予相当的补偿后以强制的手段获取私人土地所有权的 行为。市场经济国家之所以建立土地征用制度，是因为国家或政府需要履行一定的社会公共职能，如修 建市政公共工程和基础设施等，当政府手中控制的可供利用的土地较少而不能履行这项职能时，就需要 强制征用私人土地。政府的土地征用制度源于政府拥有土地征用权，是资本主义国家对土地所有权的一 种限制。但是，土地征用权是政府特有的一项权力，具有强制性，因此西方国家大都只有为了公共目的才 可以行使，丽非公共目的占有私人土地的，政府不能行使土地征用权，只能通过市场流转(即交易)进行。 这是西方国家普遍认同的理论。因此，西方国家并不存在纯粹的城市房屋拆迁制度，而仅存在土地征用 和土地流转制度。