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经济篇 275 我国地价的内涵及其体系建设 王海宏 (南京市国土资源局，南京210008) 随着我国市场经济的建设以及土地使用制度的改革，尽管理论界对于地价的争论很多，地价仍然 以其不同的形式融进我们的经济生活。地价的本质是什么?地价在我国究竟应该有什么形态? 1 经典地价及其意义 1．1 马克思关于地价的基本观点及其意义 马克思认为地租是直接生产者在生产中所创造的剩余价值被土地所有者所占有的部分，它是社会 生产关系的反映。马克思在其著名的《资本论》中写道：“一切地租都是剩余价值，是剩余劳动的产 物”。①“地租是土地所有权在经济上的实现，即不同的人借以独占一定部分土地的法律虚构在经济上 的实现”。②“地价不外是资本化的因而是提前支付的地租”。③“这个价格不是土地的购买价格，而是 土地所提供的地租的购买价格”。@马克思关于地价的认识可以概括为以下几点： 1．马克思所说的地价在量上等于地租的资本化，可用公式表示为：地价=地租／还原利率； 2．地租在本质上是土地所有权在经济上的实现形式； 3．地价是土地所有权的价格。马克思的地租地价理论在我国既是经典理论亦是占正统地位的理 论。我们认为马克思这一理论的伟大价值在于揭示了资本主义私有制下的地租的剥削本性，它不但对 于无产阶级革命及共产主义运动具有极大的指导意义，而且对于我国土地产权制度和土地使用制度的 改革都具有十分重要的指导作用。 1．2产权地租理论对地价的诠释 土地的所有权从法学意义上来说应包括土地的使用权、占有权、受益权和处分权。土地所有权是 一种物权。在我国，土地的使用权也是一种物权，至少可以认为是一种依法设立的物权。所谓物权就 是指权利主体在法律规定的范围内享有的对物的直接支配权和受益权，这种权利受国家的法律保护， 对抗第三方，依法排除他人侵害。就我国法律而言可以认为我国的土地使用权是一种设定物权。我国 的《宪法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》等都有针对土地使用权的保护条款。因此，土地使用 者依法享有对土地的占有、使用、收益和处分权。权利人在丧失占有时，有依法要求返还的权利；权利 人在受到侵害时，可行使除去妨害请求权。产权地租理论正是在上述意义上才认为所有权产生地租， 使用权实现地租，以及地租应该在所有权之间以及所有权和使用权之间进行合理的分配。也正是在这 样的理论基础上，才存在着所有权地价和使用权地价，所有权地价和使用权地价的研究也才有理论依 据。 2我国地价的内涵及其体系建设 2．1 我国地价的历史回顾 2．1．1中国近代(1840年一1949年) ①马克思：《资本论》第三卷，人民出版社，1975年版，第715页 ⑦马克思：《资本论》第三卷，人民出版社，1975年版，第715页 ③马克思：《资本论》第三卷，人民出版社，1975年版，第715页 ④马克思：《资本论》第三卷，人民出版社，1975年版，第715页 276 江苏省土地学会2004年度学术年会论文集 中国近代史上土地的封建私有制以及地租形态的复杂多样，为马克思的地租理论又提供了有力的 论据。张家庆先生在其有影响的《地租与地价学》一书中曾论说了中国近代地租的三种形态——劳役 地租、实物地租和货币地租及其变种①。各省实物地租及货币地租剥削程度比较可以在一定程度上说 明了地租对中国农民的残酷压榨问题。 中国近代是租价并存的时代。这一时期农地市地均有价。可以说在中国近代，地租地价具有一般 意义上的普遍形态。 2．1．2新中国成立到70年代末(1949年一1978年) 随着农村土地的改革和城市土地的国有化，我国初步确立了农民个体土地所有制和城市土地国有 制。根据当时的有关规定，政府允许农民的土地进入流通领域。1950年6月28Et中央人民政府委员 会通过的《中华人民共和国土地改革法》第ll条规定“分配给人民的土地由人民政府发给土地所有证， 并承认其自由经营、买卖及在特定条件下出租的权利”。政府对使用国有土地的企业和单位收取土地 租金和土地使用费。在这一时期地租地价的存在具有合法形式，但随着社会主义土地公有制的逐步建 立，以及前苏联模式对中国的广泛影响，这种