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析地方政府对房地产市场价格影响摘要：地方政府既是房地产市场最直接的管理者，又是房地产发展的受益者，这种双重地位决定房地产市场运行过程中地方政府行为的内生性。本文重点分析地方政府对房地产市场价格的动因，总结了规避地方政府操纵房地产价格的对策。 关键词：地方政府; 房地产; 市场; 价格 Abstract: the local government is not only the real estate market is the most direct management, real estate development and the beneficiaries of this double status determine the real estate market operation process of endogenous local government behavior. This article mainly analyzes the local government to the real estate market price reason, summarizes the avoid local government control real estate prices countermeasures. Keywords: local governments; Real estate; Market; price 中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号： 从本世纪初，我国住房需求持续旺盛，房地产业空前繁荣，房价持续攀升。在这个现象的背后，地方政府的土地收益猛增，形成了新时期地方政府的土地财政，各地区政府的土地收益已成为地方政府的第二财政。之所以会出现这样畸形的财政收入现象，主要是因为我国特殊的土地产权制度，这种制度的特征就是政府必然对房地产进行干预。在这一点上，中央和地方政府对房地产市场的干预具有不同的性质。房地产市场的直接管理者是地方政府，房地产最大的受益者也是地方政府。这种无法分割的双重身份，这种双重地位决定了地方政府行为在房地产经济运行中的内生性。地方政府不当干预或过度干预，导致了房地产价格与居民收入水平的大幅度偏离，暴落了政府的职能失灵。 一、地方政府介入房地产业的动因分析 1、地方政府收不抵支，谋求经济效益 地方政府财政预算外收入一般由行政事业性收费、政府性基金和土地出让金三部分构成，土地出让金在地方财政收入中所占的比重不轻。税制改革后，由于分税制的实施，地方政府财政收入比重明显下降，收不抵支，财政支出的压力增加；再加上经济发展、地方政府业绩等沉重的压力，致使其寻找资金源。而土地是最大的资金来源。就土地供给制度而言，地方政府可以获得三种收益：一是土地一级市场由地方政府垄断，土地出让金一次性收取；其次是地方政府可以通过低成本拆迁把获得的土地出售；另外还有税收及其以外的各种收费。土地有偿转让收入目前已成为各级地方政府的“第二财政”，土地有偿转让收入目前仍为地方政府所独有，计入预算外收入，是地方政府预算外收入的主要来源。这一收入从1999 年的114 亿元增长到2005 年的3700 多亿元。 此外，我国商品房开发中税费种类之多、数额之大，是其他产品所无法相比的。各种税费已成为一些地方政府财政收入的重要来源。 2、地方政府对城市房地产业介入的政治经济效应 （1）房地产业带动地方经济增长。统计资料表明，在2005 年中国GDP 增长的8 个百分点中，有1.8 个百分点是房地产业直接贡献的。中国房地产业还直接带动了57 个相关产业的产出增加。房地产业在国民经济发展中扮演着越来越重要的角色，也越来越受到人们的关注。因而，地方政府在资源约束的条件下，选择房地产业作为主导产业，用这一操作性、掌控性很强的行业推动GDP 增长是一个理性选择。 （2）以房地产业为核心经营城市，带动城市发展。土地是城市最大、最重要的资产，同时也是城市政府可支配的最大的一份国有资产。土地经营可以极大地促进城市社会财富的增长,只要城市建设好、经营好、环境好,土地会自动涨价,无形增值。可以解决城市经营起始阶段的资金问题，为城市建设筹措大量资金，成为城市建设的助推剂，改变过去城建单一靠政府投资的局面，有效解决城市建设资金不足的瓶颈因素。以地生财、以地活企、以地建城、以地兴城是中国城市发展的一个新思路。 二、地方政府介入房价的机制 1、适度的土地供给控制。在现有土地供给制度、土地国有制度的前提下，地方政府在土地出售环节适当控制土地的供给量，通过拍卖，抬高价格，可以直接获取更多的土地出让金；同时还收取各种名目的土地配套费用，使房地产开发成本大大增加，导