20060615世纪城七月份营销计划.pptVIP

世纪城·国际公馆七月份营销计划及四号地块7-9月行动部署 谨呈：东莞市世纪城商住开发有限公司 壹·1 ”阶段市场形势判断『外部因素』 阶段市场形势判断『外部因素』 ——洋房重点对手概况 阶段市场形势判断『外部因素』 ——洋房重点对手概况 阶段市场形势判断『外部因素』 ——洋房产品竞争抗性分析 阶段市场形势判断『外部因素』 ——类别墅重点对手概况 阶段市场形势判断『外部因素』 ——街铺物业重点对手概况 阶段市场形势判断『外部因素』 ——来自政策、世界杯与天气的综合预测 壹·2 ”阶段市场形势判断『内部因素』 阶段市场形势判断『内部因素』 ——存货的概况 阶段市场形势判断『内部因素』 ——洋房存货单位的概述 七号洋房： 现状：不到25套，已非主要存货，集中在3-7-9栋低层； 出路：多做一口价单位促销，以价格剌激市场； 三号洋房： 现状：余量多，涨价后销售速度更放慢，靠五环路边的单边三房单位少人问津； 出路：五环路非一般问题，以目前的销售速度来看，如到了现楼阶段则令噪音问题更为突出，情况令人忧虑；非常规促销手段所能解决，希望能降低价格预期，多考虑做额外价格优惠方面的调整，同时加强深圳市场的拓展； 阶段市场形势判断『内部因素』 ——别墅存货单位的概述 台地别墅： 现状：只剩余9套，7套是顶复，主要受楼梯问题影响； 出路：如本月落实和明确楼梯的调整方案，会是利好； 联排别墅： 现状：存量较少，目前速度在可接受范围； 出路：主要缺乏水景的环境展示支撑，六月前请彻底调整； 叠加别墅： 现状：三和五号地块剩余产品价格较高，目前市场低迷情况下，机会在二号地块； 出路：线上主推三号地块，线下促销靠二号地块启动； 阶段市场形势判断『内部因素』 ——四号地块提前上市//基本情况 四号地块 上市时机与竞争形势关系图 阶段市场形势判断『内部因素』 ——四号地块提前上市的基本情况 阶段市场形势判断『内部因素』 ——四号地块提前上市的几点考虑 阶段市场形势判断『内部因素』 ——四号地块提前上市的几点考虑 阶段市场形势判断『内部因素』 ——四号地块提前上市的几点考虑 阶段市场形势判断『内部因素』 ——四号地块提前上市的几点考虑 七月份销售业绩预期 ——基于竞争、政策与天气状况下的评估 决定因素： 成交下限：取决于产品竞争条件 成交上限：取决于政策及天气对市场的影响 三大关健： 四号地块先转入线下传播 台地楼梯调整方案明确并能对外公布 联排水景支持 贰·七月份，我们的目标 七月份，目标。 销售目标： 销售目标：5000万 目标起源：在最终为配合完成整年6个亿的大目标下，七月份原定销售目标4800万，同时为适当弥补六月份部份销售空缺，并结合七月市场形势与产品自身情况综合考虑； 广告目标： 四号地块：特定群体中，有效建立“诺丁山”新半山洋房组团的知名度，并以此在市场引起话题，产生关注； 叁·七月份总体营销推广计划 七月份总体营销推广计划 七月营销策略安排 ——推货节奏的行动部署 七月营销策略安排 ——总体传播策略 七月营销策略安排 ——总体传播策略 七月营销策略安排 ——总体传播策略 七月营销策略安排 ——重点公关活动策略 七月份营销性公关活动主题 ——七月份 {国际生活风情月} 国际公馆·国际生活风情月 ——部份活动图片参考 『国际生活风情月』 公关活动 ——7-10月每周 行动计划 七月份品牌性公关活动主题 七月营销策略安排 ——价格与促销策略 现象：一说楼市，客户都笑了；都说楼价必定会跌，大家都不买楼，怎么办？ 出路：高调建立一种姿态，以行动击碎负面影响： 动作： 向外：高姿态表示：7月1日即将全面调价1%； 向内：部份难点单位做一口价精选暗推； 具体：只调面价，底价不调，把空间留给销售把握； 作用： 卖出大盘气势，建立公馆的市场影响力； 为现场销售管理留有适当空间，提高销售效率； 七月营销策略安排 ——商铺与车位的主要推广行动 展示先行： 铺位招牌：设计成欧美商业街风格的招牌+店号； 门面橱窗：通过平面商业元素的设计把橱窗通透部份进行遮盖包装； 街头小品：街灯-墙灯-休憩桌椅-其他 渠道制胜：针对以本地为主的投资客户、商家进行定点推广传播（世联资源、短信资源、邮政资源） 凿壁偷光：利用格林小城正在热售商铺的时机，搭顺风车抢客，主要手段是通过搜房网发布告知信息； 业主营销：老业主及诚意客户资源深度挖掘，争取内部消化（老业主重复购买+老带新优惠启动） 七月营销策略安排 ——深圳市场拓展推广行动 附件：深圳电梯平面广告（框架）参考图 七月营销策略安排 ——七月份营销费用预算 阶段销售目标：5,000,000 元 本案报批的营销费用：1,171,956 元 月度应分摊费用：350,000 元 月