【五内部发表文章】标杆企业之施工+地产模式研究.docxVIP

标杆系列研究2标杆企业之施工+地产业务模式研究一、施工+地产业务模式选择许多大型房地产开发企业大多从建筑起家，然后扩展到住宅开发、商业开发、房地产金融业务等方面，多业务联动模式已经被越来越多的企业所选择，或主动、或被动。主动选择是寻求新的利润增长空间，抵抗行业周期波动或宏观调控带来的风险，例如中国建筑、上海建工、中南建设等施工企业，近几年都遇到施工业务竞争异常激烈，资金占用量大，回款风险大等一系列问题后，选择大力发展房地产开发业务，增加企业新的利润点，减少经营风险。被动选择是企业发展遇到了瓶颈，要想做大不得不增加业务，例如万达地产、宝龙地产等商业地产开发企业。由于国内商业环境还不成熟，商业地产的前期招商和后期经营的稳定性很难得到保证，很多商业地产开发商不得不主动增加百货、影院等相关产业，解决持有商业的招商难，运营难问题。国际上很多大型房地产开发企业也是如此，如美国的Pulte Homes、Centex、Lennar等，都是从施工业务做起，逐步拓展到住宅开发、商业开发、金融相关业务，以至于到后来的跨国经营。显然多业务运营是房地产开发企业一条必走之路，由于选择的多业务内容不同，与开发业务彼此互动的方式也不同，攫取高额收益的法则自然也是不同。本文着重介绍标杆企业施工+地产业务模式中各业务的互动方式、盈利法则，其他多业务模式会在后续篇幅中详细介绍。近几年，施工+地产业务模式被很多房地产企业所采纳，由于各个企业的发展历程不同，采用此种模式的用意也不尽相同。采用施工+地产业务模式企业大致分为两类，第一类是房地产开发为主要业务，施工业务只是辅助业务，并且两者规模相差非常大，如富力地产、碧桂园、恒大地产等；第二类是施工业务为第一主业，房地产开发业务为第二主业，如中建地产、上海建工、中南建设等。表1：中南建设施工业务与房地产开发业务对比主营业务分行业构成及盈利2008年2009年2010年营业收入收入占比营业收入收入占比营业收入收入占比房屋销售收入18.8840.83%24.7443.55%35.5839.10%建筑施工收入27.1958.81%31.9756.27%55.5360.88%二、施工+地产业务模式互动法则第一类企业施工业务只为房地产开发业务提供服务，施工业务存在的真正价值不是为了盈利，而是提高企业整体运营效率，获取房地产开发价值链的大部分利益。法则一，房地产企业有稳定的施工队伍，对企业产品非常熟悉，可以省略或缩短进场读图等时间，并且能提高施工质量，大大提高了开发效率，便于产品的快速复制。表2：部分标杆企业开发业务与施工业务汇总房地产开发企业旗下建筑公司建筑公司定位富力地产天力建筑从事房屋建筑、装饰装修，职位为本企业开发业务服务，不承接其他业务碧桂园腾越建筑合生创展韩江建筑恒大地产恒大建筑上海绿地绿地建筑法则二，内部关联企业可以进行合理税务筹划，降低高额的土地增值税。法则三，在开发贷资金监管较松的地区还可拓宽资金渠道。第二类企业施工业务为企业第一主业，并且规模很大，大多是区域内行业龙头企业，有很强的社会效应。施工业务盈利能力较强，并不依附于房地产开发业务，但施工业务的品牌效应会带来大量资源，如资金、土地等，可以推动房地产开发业务的快速发展。法则一，区域的龙头施工企业可以获得利润丰厚、回款及时的大量优质工程，这些工程可以为房地产开发业务提供大量的开发资金，推动房地产开发业务快速发展。如上海建工通过施工业务获得大量资金，房地产开发资金非常充裕。表3：上海建工财务数据统计，单位：亿元类别07Q1 07Q2 07Q3 07Q4 08Q1 08Q2 08Q3 08Q4 09Q1 09Q2 09Q3 09Q4 货币资金 49.151.552.563.353.660.560.474.467.580.586.8. 104.5总资产132.1141.1143.8155.7145.6158.1166.3190.3178.1197.7207.1232.6总负债93.1102.1104.1115.5104.9117.4124.7148.3135.6155.1163.3187.9计息负债11.210.510.510.410.711.1119.710.612.515.312.3法则二，施工业务的品牌效应可以获得各地方政府的信赖，成为房地产开发业务切入各地区的跳板，获得大量廉价土地推动房地产开发业务。大型施工企业是各地方政府引进的重点对象，获得的基本都是地方的品牌项目，如中国建筑、中铁等。表4：中建地产近期土地获取汇总时间获取土地内容楼面价2011.5获得成都高新区南部新区地6获得上海奉贤区奉城镇商住地6北京顺义区仁和镇地块4500法则三，强大施工能力成为各地方政府选择土地一级开发企业的重要条件。通过土地一级开发获得大量二