房产测绘中楼梯及幕墙处理方法.docVIP

房产测绘中楼梯及幕墙处理方法不久前,江苏省住房和城乡建设厅面向全省发布了《房屋面积测算技术规程》（征求稿）。笔者结合近年来所在单位在楼梯和幕墙上的处理方法，对征求稿提出的计算方法进行了深入地分析和探讨。 一、室内楼(电)梯面积的计算 在2000年《房产测量规范》中对楼梯的定义很笼统，只分了下外楼梯和内楼梯。而随着建筑设计水平的发展，各式各样的楼梯层出不穷，如果按照原来的规范笼统计算处理，显然不太合理。对于室内楼梯面积的计算，已经成为房产测量行业遇到的一个新问题。结合这次征求稿中提出的做法，个人觉得是否可以进行如下处理。 第一，位于建筑外墙或主体结构以外，与建筑物主体相通且有两面以上围护墙体的楼(电)梯，为室内楼梯。位于建筑外墙或主体结构以内的楼梯，均视为室内楼梯。 第二，室内楼梯无论其本身如何设置梯间层，均按建筑物的自然层（不论自然层的高度）数计算建筑面积。 第三，穿越夹层（或非自然层）的楼（电）梯间，夹层（或非自然层）不使用（不开门）的，其位于夹层（或非自然层）的楼（电）梯间不计算建筑面积。 第四，与建筑物不相连的独立楼（电）梯，按其各出入口所在平面计算层数，并相应计算建筑面积。 第五，室内自动扶梯，按到达层次计算建筑面积，当上下自动扶梯之间有间隔时，其间隔＞ 0.30米时，不论顶盖高度，按一层计算建筑面积；当间隔≤0.30米时，其间隔计入楼梯部分，按楼梯规定计算建筑面积。 第六，当底层(商场、办公楼等)内部设置自动扶梯无回转公共过道时，应按上层回转空间部分，按其通达层数计算建筑面积(如图1所示)。 第七，复式建筑的室内楼梯，按自然层数计算建筑面积；通往跃层、假层（阁楼）、夹层等的楼梯预留孔，若设计为楼梯专用通道时，楼梯预留孔应计算建筑面积。 第八，在建造楼梯（旋转式）中形成的净空，其面积＞5.00平方米时，按建筑物上空计算建筑面积；面积≤5.00平方米时，按楼梯相关规定计算建筑面积。 第九，错层式建筑的室内楼梯，应选上一层的自然层数计算建筑面积。 图1：自动扶梯情景 二、幕墙、墙体的面积计算 玻璃幕墙、墙体的面积如何计算，国家2000年《房产测量规范》中没有详细说明，导致各个城市在此问题上的处理方法也各不相同。征求稿中对此进行了一些细化，但是还有一些地方值得商榷，本人所在单位结合建住房［2002］74号文的指导意见，对此问题进行了如下细分。 第一，当主墙面外又有幕墙时，应视为装饰性幕墙，不计算建筑面积。 第二，围护性幕墙是否可以按以下情况计算面积：当楼面底板外边缘至幕墙外边缘距离≤0.40米时，以该距离为外墙厚度，取中线，其一半作套内半墙，一半为共有半墙；当楼面底板至幕墙外边缘距离＞0.40米时，楼板外边缘至幕墙内边缘的空间按建筑物上空计算；当下方有梁，幕墙安放于梁体之上的围护性幕墙，取梁厚作为本层外墙厚度；当上下均由玻璃和其他材料框架构成围护性玻璃幕墙时，以材料框架的厚度作为本层外墙。 第三，当楼层内既有主墙又有幕墙时，分以下情况计算外墙墙体面积（见图2和图3）。围护性幕墙，按幕墙外围水平投影计算；装饰性幕墙，不计算建筑面积；当整墙面有主墙又有幕墙时，当主墙总长超过整墙面长度的1/2时，可取主墙及延伸线为本层外墙，否则，主墙部分和幕墙应分段取值，并相应计算外墙的墙体面积；全幕墙中的零星墙体，小于1/3墙面时，可取幕墙计取外墙，否则，按主墙和幕墙分段取值，并相应计算外墙的墙体面积。 第四，外墙、共有墙中含有柱或其他承重支撑体时取与柱相连的各墙的墙中线向柱中心延长交汇，按划分后的柱体的相应位置分别计入所属的半墙体面积。 第五，建筑物上空处的外墙不计算建筑面积。 第六，商场、商铺局部以防火卷帘、钢化玻璃等直接落地作为共有墙或外墙的，墙体厚度取主墙体或围护构架的厚度作为外墙厚度计算建筑面积。 第七，当外墙体由上下两部分组成，而上下两部分墙体厚度不同时，取下部勒脚以内的墙体厚度计算面积。 以上提出的对于楼梯和幕墙的处理方法，比较规范合理，在实际测量中，也是可以把握的。 1