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房地产交易欺诈行为研究及防治对策摘要：随着我国房地产业的快速发展，一些房地产开发企业与中介机构以房产为对象进行投资，在房地产交易过程中损害消费者的利益，对社会造成不良影响。本文就对当前房地产开发商与中介机构的欺诈行为进行分析，提出遏制欺诈行为的对策。 关键词：房地产交易； 开发商； 欺诈 中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号： Abstract: with the rapid development of real estate industry in our country, some real estate development enterprises and intermediary organizations to house property for objects for investment, in real estate transaction process damage the interests of the consumer, and the society a bad influence. This article is to the current real estate developers and intermediary agencies fraud is analyzed, and the countermeasures of containment fraud. Keywords: real estate trade; Developers; fraud 近几年我国对社会经济制度和结构产业进行了调整，房地产业得到了迅速发展，而约束房产开发的相关法律制度还没有得到完善，在这种社会转型的特殊时期，一些房地产企业与中介机构相勾结，欺诈消费者谋取利益，而这种欺诈行为危害面非常广，动辄几十户甚至上百户，不仅使购房者的心血毁于一旦，而且对社会稳定产生一定影响，因此，在房地产交易过程中，国家有关部门应该加强监管，购房人应该加强购房法律意识，一方面力争防范于未然，另一方面，对于已经形成的欺诈事实，应该冷静处理，将个人损失降到最低。下面笔者根据多年来的实践经验，对商品房交易中的欺诈类型进行总结，并提出防范欺诈的一些建议。 一、商品房交易中欺诈行为的类型 我国法律规定，商品房交易是指商品房所有人对房屋的所有权进行处理的行为。处理的具体形式有商品房买卖、租赁、赠予、互换、典当等。而在这些交易中往往会出现欺诈行为，如一方当事人故意告知对方虚假情况，诱使对方当事人做出错误的决定，完成商品房的交易行为。商品房交易中发生的欺诈行为根据不同的标准可以分为不同的类型。 （1）根据欺诈的主体不同，可以分为开发企业的欺诈行为、购房人的欺诈行为、抵押人的欺诈行为、承租人的欺诈行为。而这些欺诈行为都有一个共同的特点：当事人利用各类手段隐瞒商品房的某些信息，诱导对方当事人完成商品房的交易。 （2）根据商品房交易的客体不同，欺诈行为可以分为“一手”商品房交易欺诈行为；“二手”商品房交易的欺诈行为。而“一手”商品房交易欺诈是指开发企业通过隐瞒无预售许可证、无土地使用权属证书、无合法规划手续销售的情况下，对购房人进行欺诈；而“二手”商品房交易欺诈是指通过“一手”商品房交易获得商品房产权的购房人或其他权利人，在隐瞒商品房的基本情况下，诱使对方购房人与其交易的行为。 （3）根据商品房交易时欺诈行为的具体实施方式不同，可以分为一房多卖的欺诈；虚假广告欺诈；隐瞒小区规划的欺诈；隐瞒面积的欺诈；虚假抵押的欺诈；擅自转租的欺诈等。 二、房地产交易过程中的欺诈行为 1、开发商的欺诈行为 （1）开发商为了获得利益最大化，对房屋建设的文件进行随意更改，导致房屋建造的质量差，或者房屋建造导致整个城市建设的整体规划遭到不同程度的破坏。为了服从整个城市的规划，一些小项目的建设被忽略，如公共设施建设、规划绿地被改为他用；施工中存在偷工减料、使用不合格环保要求的材料；水电配套施工存在较大质量问题等。开发商通过这类欺诈行为获得了高额利润，损害了购房人的合法权益。 （2）开发商售房过程中，隐瞒某些重要的信息，设置重重陷阱，误导消费者。这里的陷阱主要指房地产广告和房地产合同相差甚远。通过有关调查显示，90%的购房者对楼盘的了解是通过地产广告，开发商利用这种情况，在广告上大做文章，在广告语中动用大量的优美词句，利用丰富动情的文字及图片引诱消费者购买，而房地产合同中描述的却是另外一回事，并且消费者缺乏相应的专业知识，在购房过程中未能检查房地产商的售房资格，不能辨别房屋附加值是否虚构等问题，最终落入房地产商的圈套中，导致自身利益受损。在合同方面，开发商往往隐瞒一些重要的信息，如房屋