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我国商品房市场发展困境及战略选择中图分类号：F293 文献标识码：A 内容摘要：我国商品房市场目前面临众多困境，商品房交易存在市场机制不健全，投资渠道狭窄，房贷风险积聚等问题。发展我国房地产市场的战略选择是要建立双轨住房制度并设立房地产信托投资基金，满足房地产的消费需求和投融资需求。 关键词：资产组合 双轨住房制度 房地产信托投资基金 我国商品房市场概况 自1998年我国居民住房市场化以来，住房就由以前单一的居住消费功能转变为具有消费和投资的双重功能，由此商品房价格不断上升，2003年开始快速上涨，2007年更是以惊人的速度飙升，增长速度从年初的同比5.6%飙升至年底的10.5%。其后虽经历了2008年的全球金融危机，但在我国支持房地产政策出台后，2009年初商品房价格又开始了新一轮高速增长，至2010年高房价已经处于巅峰状态。畸高的房价引发了商品房交易市场紊乱、投资市场低效，房贷市场高风险等一系列问题的纠结。房地产行业既是我国国民经济增长的支柱，又是为国民提供生活必需品而影响国民生活水平的行业，促进商品房市场战略发展的政策选择应该是既能保增长，又能保民生。本文即是在分析我国商品房市场重重困境的基础上，指出冲出困境并健康发展的战略。 我国商品房市场面临的困境 （一）商品房交易市场机制不健全 成熟的商品房交易市场应该既有一级交易市场便利商品房开发商的销售，又有二级交易市场为商品房的流通转让提供条件；既有高端产品满足富人的奢侈性需求，又有低端产品满足中低收入者的生活必需；既有消费需求做主导，又有投资需求作补充。我国商品房交易市场目前的混沌局面助长了房产投机需求，扭曲了其最基本的居住消费功能。 1.商品房的销售与流通不畅。商品房一级交易市场上开发商囤积居奇并虚张声势，阻碍了商品房进入交易市场发挥其消费功能；作为二级交易市场主角的房地产中介尚在散兵游泳，缺少成熟完善的交易系统和健全的管理法规，导致二级交易市场事件频发，扰乱商品房交易的正常秩序。 2.商品房交易市场供求结构不对称。受利益驱使，房地产开发商不断扩大利润丰厚的大面积高端产品的比例，减少小面积低端产品的开发；而受收入水平影响消费者商品房对小面积低端产品需求旺盛，对大面积高端产品的奢侈需求有限。供求结构的不对称造成高端大面积住房的高空置率和中低端小面积住房的抢购现象并存。 3．商品房需求错位。商品房的需求包括三种：购房自住的消费需求；购房用于出租的投资需求；短期内低价买高价卖的投机需求。健康的商品房市场应该是消费需求作主导，投资需求作补充。但是由于对房价的乐观预期导致我国商品房市场中投机需求猖獗，主导着房地产交易市场的走向，而投机需求较易受外界因素影响，很多因素都能诱发投机性抛盘及房价暴跌的风险。 （二）房产类金融产品短缺导致房产投资渠道狭窄 我国民间拥有大量的闲散资金，是房地产业发展的重要资金来源，但在我国不完善的金融市场环境中，商品房投资渠道发育更是滞后，资产组合难度大。 1.一级市场房地产金融产品短缺。房地产投资具有投资数额大的特点，个人投资者难以迈进高门槛。成熟的房地产金融产品可为个人投资者提供便利，投资数额大小具有灵活性，能满足个人投资者的各种投资需求。囿于宏观经济现状，房地产金融产品的发行受到诸多限制，导致一级市场上金融产品匮乏，成熟高效的适合公众投资的房地产金融产品更是稀缺，无法满足投资者资产组合的需要。 2.二级市场限制房地产金融产品的发行和流通。房地产投资的另一个特点是流动性差，需要成熟的二级市场促进房产投资的流通，增强资产变现能力。我国房产投资二级市场发展尚且不足，房地产金融产品集中交易和流通的二级市场的缺失造成金融产品发行和流通的双重困难，降低了发行者的发行意愿和投资者的投资意愿。 房产类金融产品的短缺及流通的困难导致房产投资渠道狭窄，巨大的房地产投资需求无处释放而选择置业投资，形成对商品房过高的投资需求。 （三）房贷风险影响商业银行的稳定性 商业银行信贷是房地产资金来源的“主力军”，从土地储备和房地产开发到商品房销售，商业银行直接或间接参与了房地产业资金周转全程，各环节的信贷风险过度集中于商业银行，严重影响到商业银行的稳定性。 首先是市场风险，指商业银行贷款抵押物价值下降带来的风险。房地产贷款往往被商业银行看作是优质资产，因为有预期要升值的房产作抵押。但房地产贷款作为优质资产具有时限性，如果商品房价格走势与升值预期相悖，不升反降，房地产贷款的市场风险将会剧增。近些年来我国商品房价格过快增长导致其市场价格过度偏离实际价值而形成泡沫，“限购令”的实施虽未导致房价暴跌，但商业银行房贷资产的市场风险仍不可低估。 其次是信用风险，即违约风险，当借款人不按期偿还本息时，商业银行就会面临信用风