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房地产企业成本核算对象及借款费用处理探析摘要：企业成本核算水平对其利润计算的准确性有直接影响，对于房地产企业而言，合理选择成本核算对象和正确处理借款费用，是精确核算成本的基础和前提条件。本文对房地产开发企业成本核算存在的问题及原因进行了分析，并提出了提高其成本核算水平的建议和措施。 关键词：房地产开发企业 成本核算 借款费用 近年来房地产行业备受社会各界关注，房产的销售价格也不断上涨，其原因是多方面的，其中最重要的是开发成本因素，而控制开发成本的关键问题之一是保证成本核算的准确度。目前国家房地产的相关政策法规都在进一步完善之中，对于成本核算对象的选择、处理借款费用的方法，每一家企业做法都不尽相同，本文将对这两方面进行探讨。 一、成本核算过程中存在的问题及建议 （一）实际操作中存在的问题 在房地产开发过程中，能否正确确定成本核算对象是保证经营成果公允表达的前提，一般来说，可以根据开发项目所处地段、建设规模、开发周期、建筑规划指标等具体情况来确定成本核算对象，逐一计算得出单个核算对象的成本，与此同时销售成本也一起结转。 一般情况下，以概算或施工图预算是否独立编制来确定单项开发项目成本核算对象。但实际操作中，对比那些建设规模大、开发周期长、多个功能区域同时存在于一个项目中，这种情况下，会出现先将项目整体作为成本对象核算，项目完成后再按照一定标准分配到各个功能区域。比如一个项目中同时存在着商务办公楼、商业、住宅和公寓等形式，因为各用途不一，购买对象和销售策略不同，因此在设计装饰上的风格也将不同，这样就会形成建筑成本差异化。如果只是简单的将项目整体作为成本核算对象而不单独核算各功能区的成本，将导致各功能成本平摊，不能合理区分每个功能区域的售价和租金，使得成本和收入不能配比，违背了会计上的配比原则。 实际操作中还可能出现先把各个功能区域的成本归集起来，以此来确定整个项目的成本核算对象，之后各个功能区的成本根据估计比例来划分。这样使得会计核算的工作量加大，同时也可能出现人为调节各功能区单位成本，因为比例是事后确定的，这样也违背了会计信息的可靠性原则。 （二）成本核算问题的改进建议 通过多年工作经验的累积，笔者觉得，在选择成本核算时采取以标段为对象的做法是合理可行的。 1、国家规定了建设项目投资超过50万元的，对于施工单位的确定应采取相应的招投标方式，做到公开、公平。一般是以2-6幢确定为一个标段，而这一标段的施工单位只有一家。由投标单位根据其设计图纸，确定其工程工作量，编制一个概预算。对于标段的划分，应尽可能使每一幢成本基本相同或接近，将建筑功能、层高、设计相同且靠在一起的房屋划成一个标段。 2、根据一块待开发的土地项目的规模大小、功能设计、结构类型等，将其划分为一个或多个标段。为了反映和归集成本和费用，可以把土地开发成本、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、建筑安装工程费等项目设置在各个标段中。 3、按标段归集直接发生的成本；如果在发生当初即是能够分清楚的如土地成本、前期工程费、配套设施费等费用，那就将其直接在每个标段中归集；如果发生当初无法分清楚的，那将其以项目所在地来进行归集，成为间接费用。 4、间接费用可以采取以下方式分摊。对于是由一块单独的土地组成，或者开发建设是一次性完成的间接费用，在完工之时，先把归集好的间接费用分摊到每一个标段中，分摊的标准是以房屋的建筑面积为依据，以此来计算得出每一个标段单位成本。对于不是一次完成的开发建设但是能够分清批次的间接费用，可以先将各批次按照一定的标准分配，比如每批次所占用的土地面积、每一批次的建筑面积等进行分配，之后再按其建筑面积将每个批次的间接费用分配到各个标段中，以此来就算每个标段的单位成本和总成本。 二、借款费用存在的问题及建议 （一）准则中借款费用资本化对象的确定 借款费用是企业为经营活动需要承担的与借入资金相关的利息费用，包括长期、短期借款利息；与债券相关折价和溢价摊销；安排借款时发生的辅助费用的摊销等。《企业会计准则——借款费用》规定，“因专门借款而发生的利息、折价或溢价的摊销和汇兑差额，在符合本准则规定的资本化条件的情况下，应当予以资本化。”从以上规定可以看出，房地产开发过程中所发生的借款费用并未在该准则范围中列入，仅限于“为构建固定资产而专门借入的款项”。笔者认为没有必要将其他非构建固定资产而形成的资本性资产（如房地产开发等）排除在这一准则范围之外， 因为房地产开发企业在项目开发过程中，土地成本占用企业大部分资金，加上开发周期较长、运营资本大、存在着各种各样的风险，如果把借款费用直接计入当期损益，那么这样会使得开发成本降低；而将借款费用资本化也是目前房地产开发企业常用的处理方法。因此，准则中仅限于“为构建固定资产