房产测绘市场化可能产生问题及对策.docVIP

房产测绘市场化可能产生问题及对策中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号： “房产测绘市场化”是当前房屋权属管理中的一个议题，或者说是一种趋势。但是，什么是市场化，市场化的标准是什么，如何走向市场化，还有不少具体问题需要探讨和解决。 一、房产测绘的概念及其应用 按照测量学分类， 房地产测绘是一项专业性测绘，它分为房产测绘和地籍测绘，这里主要探讨房产测绘。房产测绘是指运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋、土地及其房地产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况。具体可分为房产基础测绘和房产项目测绘。房产基础测绘，是指在一个城市或一个地域内，大范围、整体地建立房地产的平面控制网，进行房产权属管理和实施房地产开发建设管理需要测绘房产分幅平面图；房产项目测绘，是指房屋权属登记时对房屋面积测算而进行的分丘、分户平面图及相关的房产调查数据等所形成的成果资料，为房屋确权之所用。这种由房产测绘形成的成果成图产品被房产行政主管部门确认后，在法律上得到认可。为此，房产测绘企业必须具备房产测绘相应资质，能在统一的房地产平面控制网上对测绘成果成图进行统一编码，经所在行政区的房产权属登记机构审核，纳入房产档案集中统一进行数据处理”建立统一的信息管理系统，为房屋权属登记确权及其档案利用服务，并承担相应的法律责任。 上述的运行过程是一个完整意义上的房产测绘。房产测绘本身是为房地产产权产籍管理服务的，一旦它离开了房地产产权产籍管理就无实际存在价值。特别是目前建设部建议推广的商品房按套论价销售，它与建筑面积的精确、大小与否没有多大关系。 因此，房产测绘只能依附房屋权属管理而存在，它不是完整意义上的市场行为。在我国，房产测绘一直是房地产产权产籍管理的基础工作。 二、房产测绘市场化可能产生的问题 房产测绘从房屋权属登记的程序中分离后，担任房产测绘的企业按照市场运作方式向房屋权属登记机构提供测绘成果并独立承担相应的民事责任，登记机构按照房屋权属登记的技术规范和房地产产籍信息化管理的要求择优选择房产测绘企业为其提供测绘成果。这种行为，实际上是房屋权属登记机构与房产测绘企业之间的具有市场化性质的双向选择。这种选择的特征是： （1）房屋权属登记机构可避免因房屋面积误差所产生的纠纷，不承担因房屋面积所引起的行政、法律责任。 (2)房屋测绘企业不因其不规范行为而损害行政机关的形象。 (3)受市场因素的制约，房产测绘企业不得不考虑企业的生存与发展，于是就必须不断地提高房产测绘产品的质量与效率。 房产测绘市场化后，不能排斥众多的测绘企业参与竞争，这就可能产生一系列问题： 1、目前尚无专门的房产测绘市场管理的法律法规，难以营造一个公平、公正、公开的竞争环境。 目前，房产测绘市场化尚无正式的专门文件，只是在《测绘法》和建设部的一些文件中提及。作为测绘体制改革，使测绘监督管理与经营行为分离后如何实施市场化，各地正处在探索阶段。因此，当务之急是制定一个房产测绘市场管理的法律法规文件，否则难以保障房产测绘市场化的推进。 2、不以基础性测绘为市场竞争的主项测绘企业难免良莠不齐。 房产测绘是一项长期性的基础工作，需要测绘资料长期积累并保存，又需要不间断地对本地区房产现状进行修测、补测，建立一个有效的数据图形库，这样才能适应房屋权属登记的需要。市场化后，入市的房产测绘企业有相当部分不进行或无能力进行基础性测绘，往往是完成某个项目测绘后就结束任务”这对房屋权属登记是有害无益的。房屋权属登记需要的是既能从事基础性测绘又能从事项目性测绘的企业，这样才能确保房屋权属登记的质量。 3、鱼龙混杂的房产测绘企业入市将引起不正当竞争，难免损害其他测绘企业和当事人的合法权益。 多个测绘企业并存后，由于个别测绘企业不具备为权属登记服务的能力，有可能通过不正当手段或渠道去剽窃其他企业的成果”即运用高科技手段将他人测绘图纸复制后作为自己的成果去骗钱，实际并不去现场测量，从而导致竞争，其后果是十分可怕的。 4、不提高房产测绘企业的入市标准和加强资质管理，难以确保房产测绘质量。 入市的测绘企业有2类：一类是为房屋权属登记服务的基础性测绘企业，另一类是以赢利为目的的项目性测绘企业。后一类企业人员素质差，流动性大，有的甚至做完一个项目就解散。这类企业提供的测绘成果质量难以保障，其产生的面积差错，其中相当部分要过若干年后才能发现，此时该测绘企业已经解散。房产登记机构极有可能为此遭受惨重的损失。 三、房产测绘市场化的对策 房产测绘市场化处于起始阶段，应当用实事求是的态度来对待市场化，循序渐进；不应超越市场需求，一哄而上，避免“人满为患”、“无米下锅”。因此，房产测绘市场化应适度、有序、专业