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房地产税对房地产市场调控作用研究摘 要：梳理了近年来房地产税制的新政策，分析了房地产税征收过程中存在的问题，提出了优化房地产税制结构，完善房产税，实行有增有减的流转税以及提高房屋保有环节的税负等措施，进一步发挥税收调节作用，稳定房价。 关键词：房地产税；调控作用；契税；个人所得税 中图分类号：F810.424 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）06-0019-02 一、中国房地产税制的现状分析 （一）中国现行房地产税的作用机制 1.房地产开发建设环节税。房地产开发建设环节的税种包括耕地占用税、城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税。其中，耕地占用税是对占用耕地建 房或用于其他非农业生产建设的单位和个人征收，在占用耕地时按面积计算，一次性征收；城镇土地使用税对在城市、县城、建制镇和工矿区内使用国有和集体所有土地的单位和个 人按使用面积征收；营业税是对转让土地使用权单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税；城市维护建设税和教育费附加以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额为计税依据按一定比例计征；印花税是对转让土地使用权、销售不动产时签订的合同征收的税。 2.房地产交易环节税。房地产交易环节的税种主要包括营业税、土地增值税、契税、企业所得税和个人所得税。流通环节的营业税是对销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税；土地增值税是对转让国有土地使用权及地上建筑物并取得收入的单位和个人，按其增值额和四级超率累进税率计征；契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人按照土地、房屋购置价格的一定比例进行征收的一种税。企业所得税主要是对房地产开发企业的应纳税所得额计征，按照 25%的税率计算征收。个人所得税主要是对个人转让土地使用权和不动产取得的收益征税，即按照取得的转让收入减除房屋原值、转让过程中缴纳的税金及有关合理费用后的所得和 20%的比例税率计算征收。 3.房地产持有环节税。房地产持有环节的税种主要有房产税。房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。房产 税是房地产税收体系中唯一在房屋保有环节征收的一种税。长期以来，中国房产税只对城市、县城、建制镇和工矿区范围内经营用的房产征税，各地对居住用房均采取免税政策。 （二）政府为稳定房价采取的税收调控措施 1. 2005年5月11日七部委的《意见》指出，自2005年6月1日起，对个人购买住房不足二年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过二年（含二年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过二年（含二年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。要求各地严格界定现行住房税收优惠政策的适用范围，加强税收征收管理。对不符合享受优惠政策标准的住房，一律不得给予税收优惠。 2. 2006年5月24日经国务院同意，国务院办公厅转发建设部等九部委联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，指出从2006年6月1日起，对购买住房不足五年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过五年（含五年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过五年（含五年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。要求税务部门严格税收征管，防止漏征和随意减免。为落实这一规定，2006年5月31日,国家税务总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（国税发[2006]74号文）。 3. 2006年12月28日，国家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号文），要求以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算，以发挥土地增值税对房地产开发企业的调节作用。该通知自2007年2月1日起执行。 4. 2010年4月国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010110号，即“国十条”）。① “国十条”新政的涉税内容主要是调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。“国十条”的配套政策包括：关于契税政策，（一）对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。关于房产税的试点征收，2011年1月28日，中国的房产税征收试点工作已经在重庆和上海两市启动，待时机成熟后，