土地一级开发税收政策总结.pdf

乐税智库文档 财税文集 策划  乐税网 乐税网（ / ）邮箱： Jiufu@ 土地一级开发税收政策总结 【标    签】税收政策,土地 【业务主题】企业所得税 【来    源】 一、营业税政策 土地一级开发盈利模式包括1、固定收益模式。2、收益分成模式。3、保底和分成相结合模 式。4、自负盈亏模式。 (一)“自负盈亏模式”免征营业税。只有自负盈亏模式，亦即“国家税务总局公告2013年 第15号”文件中所描述的属于免税开发模式，在该模式下投资方的行为属于投资行为，不属 于营业税征税范围，其取得的投资收益不征收营业税。具体文件见2013年第15号公告“关于 纳税人投资政府土地改造项目有关营业税问题的公告”。 (二)“其他模式”征收营业税 国税函[2009]520号对纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题进行了明确。 ⑴总局规定。 ①纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过 程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税； ②其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业mdash;代理业”行 为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额 计算缴纳营业税。 ⑵地方政府规定 ①海南差额征税模式 乐税网（ / ）邮箱： Jiufu@ 《海南省地方税务局关于代政府开发土地和建设行政中心等营业税问题的批复》（琼地税 发[2010]33号）规定：“北京首创股份有限公司（以下简称北京首创公司）于2007年4月与 海口市政府（授权海口市土地储备整理中心）签订《海口市西海岸新区土地一级开发合作合 同》，共同对海口市西海岸新区土地进行一级开发，并投入资金建设海口市行政中心。依据 合同约定北京首创公司出资于2007年6月注册成立海口首创西海岸房地产开发有限公司（以 下简称海口首创公司），负责该项目的滚动开发，并部分享有取得分配土地开发增值收益。 由于合作双方均未拥有土地使用权和处置权等，且海口首创公司在收益分配中仅在一定比例 和数额内部分享有，未完全分享。因此，不属于营业税有关规定的合作行为，可视为代政府 开发土地和代建行为，应按“服务业”税目中的“代理服务”项目征收营业税。 海口首创公司所取得的政府返还的土地开发成本、费用及土地增值收益等全部收入和价外费 用，可扣除代政府支付的规划设计费、建筑安装工程款、市政基础设施配套费和农转用报 批、土地征收、折迁、林木砍伐、土地招标、拍卖等相关费用后的余额，为营业税的计税金 额。” ②重庆全额征税模式 《重庆市关于建筑业营业税有关政策性问题的通知》[渝地税发（2008）195号[1] ]规定， 房地产企业代建行为类似于“BT”模式的建筑安装活动，即“建设-移交”交易，无论其是 否具备建筑总承包资质，对融资人（即：房地产企业）应认定为建筑业总承包方，按建筑业 税目征收营业税。融资方取得的回购价款，包括工程建设费用、融资费用、管理费用和合理 回报等收入，应全额交纳建筑业营业税，并全额开具建安发票。 二、企业所得税 正常缴纳企业所得税。 三、土地增值税 无权属转移，故不缴纳土地增值税。 四、契税 无权属转移，不用缴纳契税。 国家税务总局公告2013年第15号 乐税网（ / ）邮箱： Jiufu@ 《国家税务总局关于纳税人投资政府土地改造项目有关营业税问题的公告》（国家税务总局 公告2013年第15号）规定：“一些纳税人（以下称投资方）与地方政府合作，投资政府土地 改造项目（包括企业搬迁、危房拆除、土地平整等土地整理工作）。其中，土地拆迁、安置 及补偿工作由地方政府指定其他纳税人进行，投资方负责按计划支付土地整理所需资金；同 时，投资方作为建设方与规划设计单位、施工单位签订合同，协助地方政府完成土地规划设 计、场地平整、地块周边绿化等工作，并直接向规划设计单位和施工单位支付设计费和工程 款。当该地块符合国家土地出让条件时，地方政府将该地块进行挂牌出让，若成交价低于投 资方投入的所有资金，亏损由投资方自行承担；若成交价超过投资方投入的所有资金，则所 获收益归投资方。在上述过程中，投资方的行为属于投资行为，不属于营业税征税范围，其 取得的